10 стъпки за закупуване на имот

С нарастващото търсене на нов дом все повече купувачи се обръщат към доверени партньори за съвет как да организират процеса по покупка и да се запознаят с предстоящите стъпки. ARCO REAL ESTATE маркира 10 основни етапа, с които купувачът трябва да бъде запознат, преди да се впусне в търсене на своя имот:

Начин на финансиране на сделката

Най-важното за една сделка е купувачът да се подготви по какъв начин ще финансира покупката на своя нов дом. При необходимост от банков кредит се прави предварителна консултация с кредитен посредник/експерт, който на база на неговите доходи и нужди може да представи ориентировъчна сума, до която може да бъде отпуснат кредит.

Съпътстващи разходи

Следващата стъпка е да се уточни и какви биха били съпътстващите разходи по един имот.

Често срещана грешка е купувачите да предвиждат 100 хил. евро за покупката на имот, но да пропуснат съпътстващите сделката разходи, като местен данък, нотариални такси, комисион (в случай че купуват с посредник) и по този начин да се окажат в невъзможност да закупят избраното жилище.

Ето и какви са стандартните съпътстващи разходи в примери:
- Цена на двустаен апартамент, който клиентът купува – 100 хил. евро
- Разходи по придобиване на имота (нотариални и държавни такси за гр. София) – около 3700 евро
- Разходи по комисиони (обикновено повечето сделки са със съдействието на брокер и стандартният е 3% без ДДС) – 3600 евро
- Разходи по учредяване на ипотеката (тук зависи от вида ипотека) – между 250 и 500 евро
Общо: около 107 800 евро – или съпътстващи разходи в размер на около 8%. Т.е. ако купувачът се спре на имот за 100 хил. евро, то той би му струвал около 108 хил. евро.

Избор на брокер

След като купувачът е изпълнил първите две точки, той следва да се запознае и какви са добрите практики за намиране на имоти и договаряне на най-добра цена.

Съветваме купувачите внимателно да избират брокер, който е с доказан опит и на когото имат доверие. С него купувачът уточнява най-важните за него параметри и по този начин заедно задават критерии, които търсеният имот да покрива.

Огледи и състояние на имота и сградата

След започване на огледите за купувача е важно да обърне внимание на следните фактори: състояние на общи части, вид на сградата и фасадата, състояние на апартамента – електро, ВиК, ТЕЦ и подобни комунални услуги, както и спецификите на самият имот отвътре – състояние и вероятни ремонти, обзавеждане.

Оставяне на депозит/стоп капаро

След избора на имот следва ред на подготовката на официално предложение за договаряне на цена или капариране на жилището.

Стандартната практика е купувачът да остави при своя брокер депозит/стоп капаро за договаряне на условия. В писмена форма се отправя предложение за закупуване на имота при определени условия. Това е един от най-големите лостове за договаряне на цена/условия по сделката.

Предварителен договор

При договаряне на желаните от клиента условия започва организация по изготвяне и подписване на предварителен договор. Предварителният договор се подписва между купувач и продавач. Обикновено капарото (първото плащане) стандартно е в размер на 10% от стойността на имота, но може да бъде и въпрос на различни договорки. Предварителният договор представлява образно план-график по какъв начин имотът ще стане собственост  на купувача и какви са стъпките и необходимите процедури за нотариално придобиване. Освен това, в предварителния договор се описват и спецификите, свързани с кредита.

Подготовка на необходимите документи по сделката

При всяка сделка необходимите документи варират, но няколко са основните, които задължително присъстват – документ за собственост, кадастрална схема и скица, удостоверение за тежести, данъчна оценка, удостоверение по член 87 от НАП за липса на задължения, както и семейно положение, които са ангажимент на продавача (физическо лице).

Подготовка на документи за банката

Вече подписаният предварителен договор се изпраща до избрания кредитен посредник, който връща списък със стандартните документи, необходими на банката да разгледа съответния имот.

ВАЖНО: Дори банката да одобри купувача за определена стойност на база дохода му, тя също взима под внимание и стойността на имота от изготвената експертна оценка от независим оценител. Т.е. банките дават до около 85% от стойността на имота.

Насрочване на час за изповядване

След финални уточнения по кредита с банката консултантът или банката запазват час при нотариус за изповядване на сделката.

При нотариуса се чете новият нотариален акт и се вписват всички особености, в случай че такива са налични и договорът се подписва между купувач и продавач. След това се правят съответните плащания. При наличието на банков кредит сумата от банката бива преведена на собственика на имота едва след като сделката бъде вписана в имотния регистър и бъде набавено ново удостоверение за тежести, от което да е видно, че е учредена новата ипотека. Процесът отнема между 7 и 10 дни.

Въвод във владение

След като вече купувачът е нов собственик и сумата от банковия кредит е постъпила в сметката на продавача, се организира въвод във владение. Изготвя се протокол, с който се отчитат всички уреди – водомери, електромери и подобни и ви се предават ключовете на новия собственик. Важно е да се отбележи, че купувачът разполага с 2-месечен срок от датата на изповядване на сделката, в които да предекларира имота.

Трябва да се има предвид, че всяка сделка е индивидуална и протича по различен начин. Този списък е с насочваща информация за основните стъпки, с които купувачът трябва да бъде подготвен и да внимава при придобиването на имот, затова съветваме за по-подробна и адаптирана информация купувачът да се консултира със свой брокер, кредитен консултант или адвокат.