Пред спукване на жилищен балон ли е Естония?

Цените на жилищата в Естония растат неудържимо. Последният път, когато това се случи в Балтийския регион, последва срив в имотния сектор през 2008 и 2009 г, което остави най-големите банки в Скандинавския регион натоварени със сериозни загуби, пише Bloomberg.

Цените на апартаментите в балтийската страна с население от 1,3 млн. души са нараснали с около 20% през декември на годишна база, сочат индексите на местните брокери на имоти Ober-Hausi Kinnisvara AS и Pindi Kinnisvara AS. В столицата Талин има вероятност през тази година те да се покачат до нивата отпреди кризата, твърди Пееп Сооман, председател на Асоциацията на компаниите за недвижими имоти в Естония.

"В крайна сметка подобно покачване не е устойчиво", коментира той. "Би било много по-добре, ако имаше постепенно подобрение, а цените нарастваха паралелно с инфлацията", допълва експертът.  

Банките са уязвими от евентуално сериозно понижение на цените и икономическа криза, въпреки че ипотеките на балтийския пазар играят по-малка роля, отколкото преди срива. Шведските Swedbank AB, SEB AB и Nordea Bank AB са най-големите кредитори в Естония, следвани от датската Danske Bank A/S.

Естония, която възвърна независимостта си през 1991 г. след 50 години съветска окупация, изпреварва съседките си, както и други бивши съветски републики. Икономическата експанзия на страната дойде след поредица от продажби на държавни активи, а културните връзки със съседните Финландия и Швеция доведоха до най-високите преки чуждестранни инвестиции на глава от населението в Източна Европа.

След като се присъедини към ЕС и НАТО през 2004 г., Естония стана първата бивша съветска република, въвела еврото през 2011 г.

Цените на апартаментите, които миналата година представляваха 81% от всички жилищни сделки в страната, са нараснали с 12,7% през третото тримесечие на годишна база. Увеличението се дължи основно на ръста с 14,1% в столицата. Еднофамилните къщи са поскъпнали с 6,8%.

Според Тону Мерцина от Swedbank в Талин причините за сегашното поскъпване на жилищата са различни от тези отпреди срива. Те не се дължат на бума при кредитирането, както беше по време на балона. Миналата година 54% от покупките са били финансирани с банкови заеми в сравнение с 99% през 2007 г., отбелязва икономистът.

Според анализ на брокерите от Ober-Haus пазарът на апартаменти в Талин се движи основно от ниските лихви по ипотеките, потребителското доверие и нарастващите доходи. "Тъй като лихвите по депозитите продължават да са ниски, интересът към покупка на имоти с цел доходи от отдаване под наем се засили сериозно през последната година", посочва се в доклад на компанията.

Според Рута Арумае от SEB ръстът на цените на имотите е концентриран на определени места в големите градове, като на пазара като цяло не се наблюдава прегряване.

Бързото покачване на цените в някои градове този път не се дължи на банковото кредитиране, тъй като половината от всички сделки се сключват без заеми, а условията за отпускането на ипотеки са по-затегнати. Вместо това основният двигател е недостигът на имоти на пазара, твърди икономистът.

Броят на апартаментите, които се предлагат за продажба в Талин, е паднал с близо 50% през последните три години, а броят на сделките е нараснал почти двойно. Това означава, че купувачите са готови да плащат повече от първоначално планираното, когато намерят правилния имот, отбелязва Сооман от Pindi.

Липсата на съвременни жилища е една от областите, в които Естония изостава от западноевропейските страни, според доклад на министерството на икономиката от 2013 г. Строителството на нови жилища не удовлетворява търсенето през последните три години, а запасите от непродадени жилища намаляват.

Въпреки това от Swedbank не очакват пазарът да прегрее. "Въпреки че цените нарастват с бързи темпове, опасностите, които те могат да представляват за икономиката, не са големи благодарение на факта, че няма кредитен балон", казва Мерцина. "Освен това през идните години се очаква известно увеличение на предлагането, което би следвало да забави темпото на поскъпване на жилищата", допълва той.