Бум или спад - Brexit затруднява прогнозите за пазара на бизнес имоти в Лондон

Най-големите собственици на офиси в Лондон са в безпрецедентна ситуация – политически кръстопът, който може да изпрати имотния пазар в диаметрално противоположни посоки, пише Bloomberg.

Компании като Land Securities Group, British Land Co. и Great Portland Estates Plc трябва да се справят с несигурността около излизането на Великобритания от Европейския съюз чрез комбинация от намаляване на дълга, отлагане на мащабни проекти и извличане на по-голяма печалба от съществуващите проекти.

Въпреки че вероятността за Brexit без сделка намаля в последно време, политическите сътресения нарушиха типичния цикъл на бум и спад на най-ликвидния имотен пазар в света. Процесът на ангажиране с нови проекти за дългогодишен период остава рисково предложение. Но ако офис пазарът успее да избегне катастрофата, както се случи след референдума през 2016 г., компании, които нямат имоти в строеж, са изправени пред перспективата да пропуснат години на доходоносен растеж.

Дилемата пред повечето инвестиционни фондове в имоти е дали да строят или не. Land Securities, най-големият британски фонд за инвестиции в имоти, спря да строи спекулативно преди четири години. Компанията реши да предостави сигурност на наемателите, преди да започне ново строителство, за да предотврати риска от свръхпредлагане на нажежаващ се пазар.

Вместо това компанията се съсредоточи върху напълването на съществуващите имоти с наематели с дългосрочни договори за наем и възвръщането на капитала на акционерите. Land Securities ще трябва скоро да реши дали да възобнови проекти, без преди това да си осигури наематели. Първият от трите потенциални проекта ще бъде готов за стартиране на работата още през март, когато Великобритания трябва да напусне ЕС.

„Не мисля, че ще вземем решение три седмици преди Brexit“, казва главният изпълнителен директор Робърт Ноел. „Никой не знае какво ще се случи, но приближаваме Brexit с подходящ баланс между нисък настоящ риск и съществуващи бъдещи перспективи“, допълва той.

Чуждестранни купувачи

British Land, вторият по големина фонд за инвестиции в имоти в Лондон, беше възнаграден за възприемането на по-бичи подход в последните две години. Компанията има набор от големи нови договори за наем за проекти, стартирани в последните години без гарантирани нови наематели. Компанията също така продаде две от най-доходоносните си офис сгради в Лондон след референдума за Brexit, тъй като чуждестранните инвеститори, окуражени от слабия паунд, все още искат да плащат високи цени.

Но British Land не изключва риска от срив. Вместо да развива офис сграда, напусната от UBS Group през 2016 г., компанията напълва съществуващите си обекти, като предлага на наемателите краткосрочни договори за наем. Фондът за инвестиции в имоти възнамерява да реализира проекта на определен етап, но засега е съсредоточен върху по-малки проекти и не толкова скъпи преустройства.

Възприемането на предпазлив подход не е спряло акциите на такива фондове поевтиняват. Повечето компании, съсредоточени върху Лондон, все още търгуват с големи отстъпки от стойността на активите им заради риска от намаляване на наемите и на стойностите заради Brexit. Това, наред с липсата на евтини възможности за закупуване на терени за бъдещи проекти, затруднява собствениците да напълнят с наематели проектите си в строеж.

Компаниите използват средства, набрани от продажбата на завършени проекти, за да върнат капитал да акционерите и да предприемат обратно изкупуване на акции. Great Portland Estates обяви втората си програма за обратно изкупуване на акции за по-малко от една година този месец. „Всичко е въпрос на баланс, но балансирането точно в този момент е доста трудно“, казва Тоби Кортаулд.