Следващият балон на жилищния пазар в САЩ може да дойде от технологиите

Десет години след срива на жилищния пазар в САЩ вече е възможно човек да си купи или да продаде жилище само с един клик на мишката. Ако практиката продължи, тя може да създаде много по-ефективен и достъпен пазар или да доведе до още един опустошителен балон, пише Bloomberg.

Т. нар. IBuying (от англ. Instant buying – пазаруване на момента – бел. ред.) включва компании, които използват алгоримти, за да изпращат на продавачите оферти с фиксирана цена за жилищата им. Въпреки че жилищата са добра дългосрочна инвестиция, те неколкократно са ставали причина за пазарен срив. Основното е, че продавачът има много повече информация за състоянието на имота от потенциалния купувач. Поради това купувачите и инвеститорите са предпазливи. Изискванията за разкриване на информация са от полза, но често са дълги и объркващи.

Точно тук се наместват алгоритмите. Те четат информацията, правят пазарни сравнения, преценяват времевата рамка, оценяват намиращите се наблизо свободни жилища под наем и вземат предвид редица други фактори, за да определят стойността на жилището. Това позволява на iBuying компаниите да предлагат цена на момента. Миналата година приблизително 5% от жилищата във Финикс, щата Аризона, са били продадени чрез мигновена покупка, а инвеститори притежават 22 хил. жилища в района.

Възможността за мигновена продажба на имоти насърчава и използването на втора технология – покупка с един клик. По същите причини като изброените по-горе инвеститорите не са толкова склонни да навлязат на жилищния пазар.

Но сега онлайн имотни компании като Redfin предлагат по-добри технологии като 3D карти, които позволяват на потенциални купувачи на жилища да се сдобиват с имот, без да се налага да ходят на оглед. Големите наличности от жилища, притежавани от уважавани компании, ще доведе до увеличаване на ликвидността на пазара, което ще позволи на малки инвеститори да влизат и излизат от него по-лесно.

Двете технологии могат да създадат платформа, която позволява на купувачи и продавачи да се откриват помежду си. Като актив, който лесно може да бъде купен и продаден на известни цени, недвижимите имоти ще бъдат много търсени от инвеститори, които искат да приемат по-ниска възвръщаемост от инвестицията си в замяна на удобството от лесната търговия.

Доходността от даден актив е цената му, разделена на годишния паричен поток, който той генерира. При акциите паричният поток са дивидентите. За жилищата това са приходите от наем. Инвеститорите в жилища обикновено смятат съотношение между цена и наем от 12 към 15 за добра инвестиция. Това съответства на доходност от 7% до 9%. От друга страна средната дивидентна доходност от акции е около 2%, съответстваща на съотношение между цена и дивидент от малко над 50. Жилища

И така какво ще се случи, ако жилищата започнат да се търгуват толкова лесно, колкото акциите? На първо време цените им рязко ще се повишат. Това се случи по време на последния балон на жилищния пазар, когато занижените стандарти при отпускането на кредити добавиха ликвидност на жилищния пазар, като улесниха инвеститорите да продават бързо на не толкова надеждни заематели.

По време на пика на жилищния балон средното съотношение между цената и наема в САЩ се повиши до около 21, или доста извън границите, които инвеститорите в жилища смятат за безопасни. Съществуването на маркет-мейкинг на жилищния пазар обаче може да понижи доходността до нивото на акциите, създавайки потенциален балон, който ще бъде два пъти по-голям от този в началото на новия век.

Много зависи от това как ще реагира пазарът на жилищно строителство, ако тази нова технология набере популярност. Тъй като жилищата се продават на цена, която се равнява на годишния наем, умножен по 50, стимулът за строителство на повече жилища ще бъде огромен. Инвестициите към жилищното строителство ще потекат, увеличавайки предлагането и понижавайки както продажните цени, така и наемите. Съотношението между цена и наем ще остане високо, но тъй като наемите намаляват, цените на жилищата в крайна сметка ще достигнат достъпни нива.

От друга страна, ако предлагането на жилища не се увеличи, цените ще останат високи и инвеститорите в крайна сметка ще изтласкат собствениците-наемателите от жилищния пазар. САЩ ще се превърнат в страната на (предимно) наематели.

Силното предлагане на жилища ще направи цените по-волатилни. В добри времена цените на жилищата ще растат, точно както се случва на фондовата борса. В лоши времена цените ще се сриват. Волатилността може да донесе постоянна нестабилност за американската икономика.

Във всеки случай нововъзникващите технологии потенциално могат да трансформират радикално жилищния пазар. Те може да доведат до разширяване на предлагането, което ще направи жилищата по-достъпни, или да „финансилизират“ жилищния пазар, като сложат край на ерата на собствениците-наемателите и създадат нов източник на икономическа нестабилност. Държавните ръководители ще трябва да следят кой от сценариите е на път да се осъществи и да решат какво да предприемат, ако това въобще е възможно.