Бизнес имотите убежища вече не са толкова сигурни

Все повече собственици на офиси и жилищни сгради в САЩ забавят плащания по ипотечните си кредити - знак, че затварянето на икономиката засяга по-стабилни видове имоти и увеличава перспективите за повсеместни щети за индустрията, пише Wall Street Journal.

Договорите за наем на офиси почти пресъхнаха през последните седмици, а компаниите все повече твърдят, че искат да използват по-малко офис площи в бъдеще и да позволят на повече служители да работят от разстояние. Същевременно заради срива на икономиката и бизнеса много хора не могат или не искат да плащат наем за апартаментите си.

Собствениците на хотели и търговски площи първи останаха без пари и започнаха да изпадат в неплатежоспособност още през март, но тези видове недвижими имоти вече изглеждаха уязвими. Хотелите са най-чувствителни към икономиката заради краткосрочния престой в тях и политиките за лесна отмяна на резервации. Търговските центрове вече бяха подложени на натиск от електронната търговия преди моловете да започнат да затварят врати по нареждане на правителствата.

Офисите и апартаментите под наем изглеждаха по-сигурни активи. Тъй като офисите имат дългосрочни договори за наем, подкрепени от корпоративни гаранции, приходите не намаляват толкова бързо, а и хората винаги се нуждаят от място, където да живеят. Тежкото забавяне на икономиката обаче не пощади нито един вид недвижими имоти тази пролет и много собственици вече изпитват затруднения. В Бруклин собственикът на Whale Building с площ от близо 46 500 кв. м преговаря да предаде сградата на кредитора си, TPG RE Finance Trust, съобщи компанията при представянето на резултатите си миналата седмица.

Имотът е оценен на над 150 млн. долара през 2018 г., показват подадени документи пред Комисията по ценните книжа и борсите. Madison Realty Capital е решила да предаде имота вместо да изплати оставащия дълг от 81,4 млн. долара и да изпълни задължения към друг инвеститор в сградата, съобщава TPG RE Finance Trust.

Тръстът е понижил рейтинга и на ипотечен кредит, обезпечен с луксозна жилищна сграда с апартаменти под наем в центъра на Хюстън, след като собственикът закъснял с плащания по кредита, сочат публични документи.

През април и май 354 жилищни и офис сгради са започнали да пропускат плащания по ипотечни кредити на стойност 7,1 млрд. долара, сочат данни на Trepp, които включват само ипотечни облигации, обезпечени с вземания по ипотечни кредити. Това е ръст спрямо 4,2 млрд. долара през февруари и март.

Този ръст е „само началото“, казва Майкъл Фей, управляващ директор на компанията Avison Young. Той очаква повече наематели да пропускат плащания на наеми през юни и юли, което ще доведе до спиране на плащанията по ипотечни кредити до края на тази и през 2021 г. По-малките собственици, които често имат по-малки капиталови резерви, са особено застрашени, допълва Фей.

Досега има малко продажби на проблемни активи, отчасти защото темпът на забавяне на пазара е смаял мнозина в индустрията. „Купувачите искат да купуват на половин цена, а продавачите още помнят цените преди девет седмици“, казва Марк Еделстейн, президент на глобалното имотно подразделение на правната кантора Morrison & Foerster. Липсата на сделки затруднява преценката доколко са намалели вече цените на имотите.

В офис сегмента повечето наематели все още плащат наема си. Тъй като обаче все повече договори за наем ще изтекат през идните години, а последиците от икономическата криза стават по-ясни, някои компании вероятно ще свият площите си. Нарастващата популярност на работата от вкъщи засилва опасността за собствениците на имоти. В допитване от края на април сред корпоративни ползватели на недвижими имоти от компанията CoreNet Global 69% от анкетираните са заявили, че ще използват по-малко недвижими имоти в резултат на работата от разстояние спрямо 51% през март. 

Някои собственици на апартаменти под наем вече изпитваха затруднения преди пандемията в градове като Ню Йорк, където законодателите затегнаха ограниченията върху наемите.

Настоящата криза действа  като „ускорител“, казва Еделстейн. Националният съвет за многофамилни жилищни сгради съобщи преди две седмици, че 87,7% от домакинствата са платили наема си за май към 13 май. Собственици и адвокати казват, че цифрите вероятно са под това ниво за някои домакинства с ниски и средни доходи, където много наематели са загубили работата си. „Ще са необходими години, за да разберем какво се случва сега“, казва Еделстейн.