Новият имотен гигант в Европа се гради върху размити правила

Инвестирането на германския жилищен пазар обикновено е скучно, предсказуемо и доходоносно. Но когато дойде време за сливания и придобивания, може да стане по-опасно, пише Wall Street Journal.

Листнатата на борсата във Франкфурт компания Vonovia е близо до финализирането на придобиване за приблизително 22 млрд. долара на конкурента си Deutsche Wohnen. Новата версия на сделката е третият опит на Vonovia да купи по-малкия си конкурент и изглежда, че този път ще успее. Това ще обедини двете най-големи листнати на борсата имотни компании в Европа по пазарна стойност за създаването на гигант в индустрията, конкуриращ се с най-големите американски тръстове за инвестиции в имоти.

Но придобиването накара някои акционери да настръхнат, включително базирания в Ню Йорк хедж фонд Davidson Kempner, който притежава дял в Deutsche Wohnen от три години. Първоначалната оферта се провали през юли, след  като не достигна прага от 50% одобрение. Vonovia реагира, като повиши леко офертата си, а по-късно премахна прага. За разлика от САЩ или Великобритания това е законно според германските правила за доброволни придобивания, които дават свобода на действие на придобиващата компания по отношение на прага.

Бордът на директорите на Deutsche Wohnen се съгласи също така да емитира нови обикновени акции без права на преференциално изкупуване и да ги продава директно на Vonovia, ако се нуждае от помощ за финализиране на сделката. В понеделник Vonovia съобщи, че сега притежава малко над 50% от книжата на Deutsche Wohnen. Това е първият път, в който подобна тактика се обмисля при придобиване в Германия, и тя е предупреждение за инвеститорите.

Имаше и по-лесен начин за привличане на акционери на Deutsche Wohnen – като им се предложат повече пари. Vonovia изглежда наистина се урежда с добра сделка. Книжата на Deutsche Wohnen бяха слаби преди офертата заради замразяването на наемите в Берлин, което в крайна сметка беше отменено. Офертата на Vonovia оценява портфейла с имоти с 4% под нивото, на което според компанията за имотни анализи Green Street щяха да се търгуват активите на Deutsche Wohnen на частния пазар. Редица акционери твърдят, че биха подкрепили сделка, ако цената беше малко по-висока от настоящата оферта за 53 евро на акция.

През последните години германският жилищен пазар е добър залог. През последното половин десетилетие Vonovia и Deutsche Wohnen носеха годишна възвръщаемост на акционерите от около 14% спрямо 9% за германския индекс на сините чипове DAX.

Това обаче не е единственият пример за колебливо управление в сектора. През 2019 г. друг германския собственик на жилищни имоти, Adler Real Estate, купи дял от 33% в конкурента си Ado Properties и назначи нови членове в борда на директорите. Ado направи промени в борда и след това обяви планове за придобиването на задлъжнелия си нов топ акционер, предизвиквайки спор с други инвеститори в Ado. Предишен опит на Vonovia за придобиването на Deutsche Wohnen през 2015 г. също завърши драматично и породи обвинения, че компаниите не обръщат достатъчно внимание на интересите на акционерите.

Въпреки силното си представяне през последните години акциите на германските жилищни компании предлагат малко по-висока възвръщаемост, отколкото от американските от гледна точка на доходност от наеми спрямо местните държавни облигации. Спирачка пред инвеститорите може да е това, че убежището в Германия изглежда не чак толкова безопасно.