Ипотечните кредитори в САЩ улучиха точния момент да излязат на пазара

Когато хората поглеждат назад към пазарната еуфория през 2021 г., изникват множество спомени – меме акции, SPAC, дигитални монети, всички те улавят духа на времето. Но един кандидат за олицетворение на ерата лесно може да бъде подценен на фона на всички вълнуващи нови финансови концепции – ипотечният сектор. Ипотечните акции не привлякоха медийното внимание, но те отразяват не по-малка мода, пише Bloomberg.

До 2020 г. нямаше много ипотечни акции, листнати на американски борси. Последната публично търгувана самостоятелна значима ипотечна компания беше Countrywide Financial, която беше придобита от Bank of America през юли 2008 г. на фона на нарастващи загуби, когато световната финансова криза наближи връхната си точка. След това ипотечните кредити бяха управлявани предимно от големите банки.

Но основните икономически закони в индустрията така и не се промениха, особено склонността за възходи и падения на пазара. Сега, когато растящите лихви слагат край на рефинансиранията, ново поколение специализирани ипотечни кредитори се озовават на огневата линия.

В последните десет години специализираните компании постепенно се върнаха на пазара. От дял от 10% през 2010 г. те увеличиха пазарния си дял до 70% и в повечето време те останаха нелистнати. Най-голямата компания Rocket Cos. остана в ръцете на основателя си Дан Гилбърт.

Но буквално наведнъж те станаха публично търгувани. В рамките на шест месеца, началото, положено от Rocket през август 2020 г., редица ипотечни компании, оценени колективно на почти 60 млрд. долара, се озоваха на фондовия пазар. За първи път от началото на бума на жилищния пазар инвеститори на публичния пазар получиха възможност да споделят върховете и паденията на пазара на жилищно кредитиране.

За разлика от компаниите за електромобили, които станаха публични почти по същото време, ипотечните компании нямаха проблем да печелят пари. Проблемът беше с устойчивостта на печалбите им. Малко индустрии са толкова циклични като американската ипотечна индустрия и акциите на тези компании се продават на най-висока цена.

Ипотечните компании получават дял от стойността на заемите, които отпускат, и когато обемите нарастват, растат и печалбите. Стимулирани от ниските лихви по ипотечните кредити, милиони кредитополучатели в САЩ рефинансираха заемите си, пораждайки рекордни обеми. От отпуснатите ипотечни кредити за 2,3 трлн. долара през 2019 г. обемите набъбнаха до над 4 трлн. долара през 2020 и 2021 г. Три ипотечни компании - LoanDepot, UWM Holdings и Home Point Capital, успяха да уцелят подходящия момент за пазарния си дебют, който съвпадна с исторически ниските лихви по ипотечните кредити от 2,65% в началото на януари 2021 г. по данни на Freddie Mac.

Но не само обемите движат циклите на ипотечните печалби – маржове инжектират нов пласт на цикличност. Маржове нарастват, когато обемите растат, и се свиват, когато те намаляват. Така 2020 и 2021 г. се характеризираха не само с голям обем на отпуснати ипотечни кредити, а и на високи маржове. По данни на Асоциацията на ипотечните банкери независимите ипотечни банки са спечелили над 4200 долара на ипотечен кредит през 2020 г. спрямо дългосрочно средно равнище от 1460 долара.

Оттогава пазарът меко казано се промени. Лихвите по ипотечните кредити достигат 6% и няма нито един останал за рефинансиране. Асоциацията на ипотечните банкери прогнозира, че обемите на отпуснатите ипотечни кредити ще се сринат до 2,4 трлн. долара тази година. В същото време ипотечните компании остават със служители, отговарящи на пазар от 4 трлн. долара.

Това прави новите публични собственици уязвими.

„Ипотечните кредити са цикличен бизнес“, отбелязва главният финансов директор на Home Point Марк Елбаум. „Той никога не е напълно добре, винаги е малко по-прегрят, отколкото трябва, или малко по-бавен от необходимото. Сега преживяваме нещо като махмурлук от нажежения пазар. Но мисля, че всички ще се съгласим, че той се случи много по-бързо и много по-крайно, отколкото можехме да очакваме“, допълва Елбаум.

Много от другите пазарни тенденции през 2021 г. дават известна представа за бъдещето. Ипотечните компании просто се опитваха да продават печалби от настоящето. Те може да се изпарят бързо. С под 19 млрд. долара пазарна капитализация в сектора собствениците на ипотечни компании се възползваха от голямото прехвърляне на богатство от инвеститори на фондовия пазар.

Ако историята е ориентир, тези кредитори може да остана публични за дълго време. А после цикълът отново ще се обърне.