Достъпността на жилищата в САЩ достигна 33-годишно дъно

През юни в САЩ е било по-скъпо да си купиш жилище от който и да било друг месец от над три десетилетия насам - момент когато рекордният връх на цените на жилищата се сблъсква с ръста на лихвите по ипотечните кредити, пише Wall Street Journal.

Индексът за достъпността на жилищата на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, който взема предвид доходите на семействата, лихвите по ипотечните кредити и продажните цени на съществуващите еднофамилни жилища, е намалял до 98,5 пункта през юни, съобщи асоциацията. Това е най-ниското ниво от юни 1989 г., когато индексът е бил на ниво от 98,3 пункта.

Продажбите на съществуващи жилища намаляват пет последователни месеца. През този период лихвите нараснаха, а цените се покачват стабилно, което води до рязко влошаване на достъпността на американския жилищен пазар от години и изключва още купувачи от пазара. Дори с по-малко сделки цените продължават да се покачват спрямо година по-рано, защото броят на домовете за продажба в САЩ остава под историческите нива.

Спадът на достъпността затруднява особено купувачите на първо жилище да навлязат на пазара и да получат достъп до основния път, по който средната класа в САЩ трупа богатство. Купувачите на първи дом обичайно трябва да спестяват за първоначална вноска и не могат да се възползват от продажбата на предишно жилище.

В последните седмици обаче условията се подобряват. Лихвите по ипотечните кредити достигнаха 13-годишен връх през юни, но оттогава намаляват. Някои купувачи, които останаха встрани от пазара, отново се връщат на него през юли и август, съобщават брокери на недвижими имоти.

„За щастие най-лошото за достъпността може вече да е свършило за този цикъл“, коментира Лорънс Юн, главен икономист на NAR. „Лихвите по ипотечните кредити се успокоиха в последните седмици, а продължаващият ръст на заплатите… намалява пропастта с ръста на цените на жилищата“, допълва той.

Цените на съществуващите жилища са нараснали с 46% в цялата страна в последните три години, стимулирани в голяма част от периода от купувачи, търсещи повече пространство по време на пандемията. Въпреки това покупката на дом остава относително достъпна през 2020 и 2021 г., тъй като лихвите по ипотечните кредити спаднаха до рекордно дъно, компенсирайки голяма част от повишаването на цената за купувачите.

Лихвите се увеличиха от началото на годината, като достигнаха 5,22% миналата седмица спрямо 3,1% в края на 2021 г., сочат данни на компанията за ипотечно финансиране Freddie Mac. По-високите лихви по кредитите отчасти се дължат на агресивните усилия на Федералния резерв да овладее инфлацията чрез повишаване на лихвите.

Сега спадове на цените са по-вероятни на някои от пазарите, които показаха най-силен ръст на цените по време на пандемията, като Бойзи, щата Айдахо, Остин, щата Тексас, и Финикс, съобщават икономисти, съсредоточени върху жилищния пазар.

На национално равнище икономисти очакват ръстът на цените на жилищата да се забави значително до 2023 г., а някои прогнозират дори лек спад на годишна база. Въпреки това потиснатото строителство на нови жилища след рецесията от 2007-2009 г. оставя много жилищни пазари с недостатъчно предлагане, което вероятно ще предотврати по-рязък спад на цените, твърдят икономисти.

„Няма да се върнем към цените от 2019 г.“, казва Никол Башо, икономист в Zillow Group. „Дори ако те започнат да намаляват леко, то няма да е толкова значимо, за да се отрази на достъпността“, допълва тя.

Лихвите по ипотечните кредити днес са по-ниски и цените на жилищата и доходите са по-високи спрямо последния път, когато достъпността е била толкова ниска. Средната продажна цена на съществуващо еднофамилно жилище през юни е достигнала 423 300 долара, а средната лихва по ипотечен кредит е била 5,6%. В същото време средните доходи на семейство са достигнали 91 952 долара, сочат данните на NAR. През юни 1989 г. средната цена на съществуващо еднофамилно жилище е била 94 800 долара, лихвите по ипотечните кредити са били 10,6%, а средният доход на семейство е достигал 34 128 долара, допълва асоциацията.

Нагласите на потребителите към жилищния пазар се влошават наред с достъпността. Процентът от анкетираните през юли потребители от Fannie Mae, които са заявили, че моментът за покупка на жилище е добър, е намалял до 17 на сто спрямо 28% година по-рано, а делът на хората, които са казали, че моментът за продажба на жилище е добър е спаднал до 67% спрямо 75 на сто година по-рано.

Обичайната месечна вноска по ипотечен кредит е нараснала до 1944 долара през юни спрямо 1297 долара през януари и 1265 долара през юни 2021 г., когато става дума за 30-годишен ипотечен кредит с фиксирана лихва и първоначална вноска от 20%.

„Вече нямаме на пазара хора, които казваха: Боже, искам да се преместя и да си купя дом за 250 хил.-300 хил. долара. Достъпността определено се промени и това означава, че имаме по-малко купувачи“, коментира Лиси Бишъп, брокер от Бойзи.