Инвеститорите в имоти в ЕМЕА залагат на съвместни дружества и продажби с обратно наемане

Несигурността в ценообразуването и затегнатите финансови условия продължават да потискат търговията с бизнес имоти в региона на Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА), въпреки че се наблюдават признаци на раздвижване при инвеститорите, които прецизират експозицията на активите си чрез стратегически джойнт венчър структури (съвместни дружества - бел. ред.) и продажби с обратно наемане. Това става ясно от доклада на консултантската компания Colliers за капиталовите пазари в ЕМЕА през второто тримесечие.

Според Colliers доверието в пазарните цени все още не се е възстановило в европейския регион на фона на продължаващата инфлация в много от страните, която кара централните банки да продължават да повишават лихвените проценти. „Сключването на сделки продължава да страда, тъй като страните се разминават в оценките на активите. Това се забелязва по разликите между търсена и предложена цена на активите“, коментира Люк Доусън, директор „Капиталови пазари“ за ЕМЕА в Colliers.

„Много  инвеститори все още не са  склонни да предложат за продажба големи портфейли и активи при положение, че ограниченият апетит на купувачите и финансовите затруднения правят желаната от тях цена трудна за постигане. В момента оптималната стойност, на която се реализират сделките, е между 20 и 60 млн. евро“, допълва той.

Сегментът на индустриалните и логистичните имоти остава предпочитан

Сегментът на индустриалните и логистичните площи се отличава през иначе слабото тримесечие за ЕМЕА. Ценообразуването на този тип имоти се е адаптирало по-бързо към турбулентната макроикономическа картина, като ръстът на наемите е допринесъл за повече сделки. Въпреки това собствениците все още се колебаят дали да предложат на пазара ключовите си активи в условията на неблагоприятна икономическа среда.

Подобни съображения продължават да оказват влияние върху търсенето, предлагането и динамиката в сегмента на офис площите. Въпреки в този сегмент са сключени някои знакови сделки, като например продажбата от международния хотелиерски и ресторантьорски гигант Accor на глобалната му централа в Париж на Valesco Group за 460 млн. евро. Сделката, консултирана от Colliers, включва 12-годишно споразумение за продажба и обратно наемане, което позволява на Accor да опрости структурата на баланса си без оперативни смущения.

Популярността на джойнт венчър структурите нараства

Инвеститорите проучват различни възможности за оптимизация на експозицията си на пазарите. „Много от инвеститорите, с които разговаряме, търсят партньор за развитие, като изборът им определено е насочен към сегмента на логистичните и индустриалните имоти“, отбелязва Люк Доусън. "Джойнт венчър структурите стават все по-разпространени, тъй като инвеститорите търсят платформа за растеж, без да се налага да създават собствен екип за управление на активи."

Друга тенденция е търсенето на имоти с добавена стойност, които инвеститорите могат да преобразуват в ключови. „Сега инвеститорите търсят някаква форма на защита от потенциално понижаване на стойността на офис площите. Искат те самите да повишат качеството на офис активите си чрез подобрения в посока устойчивост и ESG, като по този начин отговорят на новите изисквания към работната среда и изразходването на енергия и вредни емисии", отбеляза Деймиън Харингтън, директор на отдела за пазарни проучвания и капиталови пазари за ЕМЕА в Colliers.

Пик на лихвените проценти и корекции на цените

Colliers не прогнозира раздвижване на цялостната инвестиционна дейност преди четвъртото тримесечие на 2023 г., когато се очаква лихвените проценти да достигнат своя връх.

"Фед и  ЕЦБ наскоро повишиха основните  лихвени проценти на централните  банки с още 25 базисни пункта, за да отговорят на инфлацията, като очакваме и Английската централна банка да последва примера им. Това би довело до свеждане на разликата в доходността на всички сектори за Европа до или почти до нула към края на второто тримесечие на 2023 г.", казва още Харингтън.

"Положителната  страна на случващото се е, че САЩ и Обединеното кралство се доближават до пика на лихвените проценти, а ЕЦБ не е твърде далеч, така че инвеститорите могат да започнат да очакват обратното им понижение през следващата година. Кога точно ще се случи това е въпрос на дискусия и в краткосрочен план може да станем свидетели на допълнителни корекции в цените. Разходите за разсрочване на дълга би трябвало да доведат до появата на повече активи на пазара, особено в Германия и в скандинавските страни, където корекциите на стойността и експозицията към дълг са високи", допълва той.

Пазарът по региони

Второто тримесечие в Германия е също толкова слабо, колкото и първото, с обеми от около 5 млрд. евро. Инвестициите през първата половина на 2023 г. са по-малко от половината от средното за последните 10 години, а Colliers не очаква значително подобрение през второто полугодие на 2023 г. поради високите разходи за финансиране и въздействието, което те оказват върху тежестта на разсрочването на изтичащия дълг.

Подемът в туризма след пандемията подпомага сектора на хотелиерството на някои пазари. В Испания сегментът на хотелите съставлява 36% от общия обем на инвестициите през тримесечието. Това е светъл лъч за съответния период, в който вземането на пазарни решения е повлияно не само от променящите се лихвени проценти, но и от несигурността, свързана с парламентарните избори в Испания.

От достигането на най-високата си стойност през ноември 2021 г. котираните на борсата имоти в Швеция в края на второто тримесечие се търгуват с близо 50% отстъпка от нетната им стойност. Поради това на борсата преобладават дружества от страната на продавачите, но има и купувачи, включително нов участник на пазара в лицето на пенсионния фонд AP7. Въпреки че през третото тримесечие активността по сделките може постепенно да се възстанови, ще продължи да се наблюдава разминаване между очакванията на купувачите и продавачите по отношение на цените на активите, прогнозира Colliers.

В Обединеното кралство по-високата от очакваното инфлация през второто тримесечие доведе до допълнителни дебати кога лихвените проценти ще достигнат своя връх, което забави сключването на сделки. Обемът на трансакциите, възлизащ на около 6 млрд. паунда (7 млрд. евро), намаля с над 60% в сравнение със същото тримесечие на миналата година. Вниманието на купувачите е насочено преобладаващо към възможности за инвестиции с добавена стойност - например от активи за 2 млрд. паунда, предлагани на пазара на офиси в Лондон, повече от половината са класифицирани като такива с добавена стойност. За разлика от това пазарът на ключови активи остава бавен поради големите разминавания между офертните цени и очакваните цени от инвеститорите.