Намаляващото банково кредитиране свива сделките с бизнес имоти в САЩ

Wall Street затяга кредитирането за индустрията на бизнес имотите, което ограничава броя на сделките и цените, пише Wall Street Journal.

Банките кредитират по-малко и налагат по-високи лихви за заемите, които отпускат на собственици и купувачи на офис сгради, търговски центрове и други бизнес имоти. Затягането е реакция на резкия ръст на лихвите тази година, породен от високата инфлация и притесненията от възможна рецесия, която да доведе до ръст на спирането на плащанията.

„Банките са изключително предпазливи в момента“, коментира Манус Кланси, старши управляващ директор в компанията за данни Trepp. „Те не искат да бъдат хванати неподготвени“, допълва той.

През второто тримесечие на тази година банките са емитирали обезпечени с ипотечни кредити ценни книжа на обща стойност 20,6 млрд. долара, което е спад спрямо 29 млрд. долара през първото тримесечие, показват данните на Trepp. Пазарните нагласи станаха особено негативни през юни, след като министерството на труда съобщи за голям ръст на индекса на цените на потребителските стоки, като посочи, че „инфлацията няма да бъде лесно овладяна“, отбелязва Кланси.

През юни банките са емитирали обезпечени с бизнес имоти ценни книжа на стойност 3,6 млрд. долара. Това са краткосрочни заеми за предприемачи с бизнес планове за големи ремонти или превръщане на имоти от офис сграда, например, в хотел. Това е под половината от обема през февруари, когато са емитирани облигации за 8,9 млрд. долара в тази по-високорискова категория, сочат данните на Trepp.

Бизнес имотите са силно зависими от дълга, защото повечето имоти са с висока задлъжнялост. Миналата година, когато лихвите бяха близо до историческото дъно, обемът на продадените имоти достигна рекордно ниво.

Тази година ръстът на обема на продажбите се забавя, тъй като ускоряването на инфлацията тласка лихвите нагоре. През второто тримесечие инвеститорите са купили бизнес имоти на обща стойност 190,3 млрд. долара, повишение със 17 на сто спрямо същия период на миналата година, сочат данни на MSCI. Това е спад спрямо повишението на обема на продажбите със 150% през второто тримесечие на 2021 г.

В същото време броят на трансакциите през второто тримесечие на тази година е намалял до около 8500, което е понижение с 22% спрямо същото тримесечие на 2021 г. Това е знак, че по-високите лихви подлагат на по-голям натиск по-малките сделки, които са по-обемни от сделките на голяма стойност, коментира Джим Костело, главен икономист на отдела за реални активи в MSCI.

По-високите лихви потискат и цените, не само обема от сделки. Компанията за имотни анализи Green Street съобщава, че цените на бизнес имотите са намалели средно с 5% спрямо връхната им точка през март.

В същото време книжата на тръстовете за инвестиции в имоти се търгуват със средна отстъпка от 11% спрямо стойността на имотите, които притежават - знак, че инвеститорите на фондовия пазар считат, че цените ще продължат да намаляват, казва Дейв Браг, управляващ директор на Green Street.

„Занапред виждаме риск от продължаващ спад на цените. Ако инвеститорите са съгласни с нас, може би това допринася за колебанието им да купуват точно сега“, допълва той.

Много предприемачи остават активни. Например Regent Properties, която финализира покупката на Trammell Crow Center в Далас през март, иска да купи други офис сгради в Слънчевия пояс, казва Ерик Флейс, главен изпълнителен директор на компанията.

Според Флейс кредиторите „са съсредоточени повече от всякога“ върху по-висококачествени имоти и оператори. „Ако кредитът струва повече, трябва да вземем това предвид“, отбелязва той.

„Когато купуваме сгради, дългът почти никога не е причина за решението ни какво да купим. Той влияе на цената“, посочва обаче Флейс.

Бързо намаляващите цени на имотите би трябвало да ограничат сделките с бизнес имоти, тъй като купувачите се оттеглят, а продавачите не са склонни да намаляват цените. При предишни кризи продажбите обикновено са се нуждаели от една година или дори повече, за да се нормализират.

Този път пазарът може да се приспособи по-бързо от обикновено, казва Джеф Скот, управляващ директор на компанията Eastdil Secured. Според него признак за това е „повсеместната“ промяна на цените. Това се случва, когато продавачи, които са подписали договори с купувачи преди резкия ръст на лихвите, се съгласяват да предоговарят цените към понижение.

Някои големи играчи започват да набират капитали, за да се възползват от бъдещи сътресения на пазара. Например, Blackstone е в последните фази на набирането на нов фонд за недвижими имоти, който вероятно ще постави рекорд като най-големия по рода си.

При представянето на отчета миналата седмица ръководителите на компанията заявиха, че фондът вече е набрал 24,4 млрд. долара. Наред с други фирмени капитали новият фонд ще даде на Blackstone 50 млрд. долара за инвестиране в глобални имотни сделки, съобщи президентът на компанията Джонатан Грей. „Това е много изгодна позиция предвид настоящата обстановка“, допълни той.