Великобритания може да е кристалната топка за пазара на бизнес имоти в САЩ

Почти завършената офис кула на Медисън авеню 510 в Манхатън има всички характеристики на проект, започнат по време на бума на пазара на бизнес имоти в САЩ и история на собствеността, която отразява краха, пише Ройтерс.

Един от най-известните американски строителни предприемачи - Хари Маклоу, наскоро я продаде празна на инвестиционния фонд за имоти Boston Properties Inc след проблеми с кредиторите. Boston Properties плати за нея 303,5 млн. долара, или 866 долара на кв. фут (около 9318 долара на кв. метър). Като се добавят и други предстоящи разходи, цената може да достигне около 1000 долара на кв. фут – изумителна цена на фона на слабия имотен пазар в Щатите.

Сградата обаче се намира в сърцето на Манхатън и е от типа активи трофеи. Такива сгради може и да привличат много кандидати и високи цени, но отношението към широкия американски пазар на бизнес имоти не е такова и той остава уязвим от слаба икономика и ограничено кредитиране.

Това раздвоение на търсенето на бизнес имоти сочи, че американският пазар е достигнал дъното. Инвеститорите, които искат да знаят как това ще се развие в бъдеще в САЩ, може да погледнат към Великобритания.

„Мисля, че Лондон и Великобритания са наистина добър шаблон за САЩ“, коментира Робърт Уайт, създател и президент на компанията за проучвания Real Capital Analytics. „Те са с около две тримесечия пред нас в целия цикъл.“

Цените на британските бизнес имоти се коригираха много по-бързо по време на кризата, защото счетоводните правила на Острова изискват британските инвестиционни фондове за имоти да актуализират оценките на активите си съобразно пазарната стойност.

Цените там паднаха с 45% спрямо пика си от юни 2007 г. и достигнаха дъното през август 2009 г. След това инвеститорите, разполагащи със средства, се втурнаха обратно към пазара, повишавайки цените, за изненада на мнозина анализатори.

Броят на продажбите на британски имоти, оценени на най-малко 10 млн. долара, нарасна рязко през четвъртото тримесечие на миналата година до 10,01 млрд. долара, доста над 3,18 млрд. долара две тримесечия по-рано, сочат данните на Real Capital.

Възстановяването обаче не се задържа. Надпреварата през четвъртото тримесечие на 2009 г. доведе до повърхностни оценки, които скоро възпряха прозорливите инвеститори, много от които държат да получат стойност във време на глобално икономическо забавяне.

До август 2010 г. повишенията на цените на бизнес имотите във Великобритания се забавиха до шестгодишно дъно от едва 0,1%, по данни на Investment Property Databank, която следи цените на бизнес имотите по цял свят.

От IPD казват, че промените на цените на бизнес имотите в САЩ следват тези в САЩ със закъснение от девет месеца.

Нов балон на британския пазар?

„Има спекулации, че британците са по средата на втори балон сега“, казва Боб Лий, партньор в отдела за имоти на адвокатската кантора Jones Day в Чикаго.

Цените може да са изпреварили наемите и заетостта, смята Саймън Феърчайлд, управляващ директор на Investment Property Databank US.

„Може и да има някои стъпки назад, но не очакваме да бъдат с големината от последните няколко години“, допълва той.

В САЩ продажбите на някои офиси, хотели и апартаменти нараснаха рязко. Цените на американските бизнес имоти се повишиха със 17,3% през второто тримесечие, но останаха с 31% под пика от средата на 2007 г., по данни на индекс на MIT Center for Real Estate.

Първоначално сделките бяха за добре осигурени с наематели сгради, като имаше много кандидати за стабилната сигурност на постоянния поток от наеми от имоти в най-силните пазари в Щатите.

Други инвеститори с достатъчно налични средства, какъвто е случаят с Boston Properties, отидоха малко по-далеч и поеха повече риск.

Ценообразуването и раздвоението на продажбите е признак, че пазарът опира дъното, обяснява Сол Левитин, управляващ директор на инвестиционната компания в сектора на бизнес имотите JRS Equity Partners.

„Цикличността е част от пазара на имоти. Номерът е да разбереш къде се намираш, дали си на дъното и тръгваш нагоре или на пика и тръгваш надолу“, казва той.

Точно в кой момент американският пазар на бизнес имоти ще се възстанови обаче е трудно да се определи, защото зависи от общото икономическо развитие.

„Достигането на дъно само по себе си не означава подобрение“, посочва Матю Андерсън, управляващ директор на Foresight Analytics.