Фундаментален разрез на българския жилищен пазар – фактори и процеси

Въпреки стагнацията и известните предизвикателства, които среща пазарът на жилищни имоти в България, той има сериозен потенциал за развитие през следващите години, но с по-умерени и стабилни темпове.

За това говорят фундаментални фактори, свързани с макроикономически и демографски показатели, смятат от базираната във Варшава компания за пазарни проучвания REAS.

На първо място, за разлика от някои наши съседки, страната ни няма проблемите, свързани с огромен държавен дълг. Делът на държавния дълг от БВП е 16,7%, което е третото най-ниско ниво в ЕС. За сравнение, в Гърция той е около 140%, в Италия – 120%, а в Ирландия – около 100%. От страните в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) Унгария е в най-неблагоприятна позиция със 70%, следвана от Хърватска с около 55% и Полша с 50%.

Банките у нас са останали печеливши в кризата и в момента нямат ликвидни проблеми. От друга страна, ипотечният пазар, подобно на останалата част от региона с изключение на Полша и Чехия, и у нас остава ограничен.

От друга страна, делът на проблемните кредити у нас е сравнително висок. От компанията цитират данни на KPMG към края на 2010 г., според които страната ни е на четвърто място в ЦИЕ по дял на проблемни кредити, като 15% от заемите към пазара на имоти у нас имат сериозни проблеми, а други 15% са застрашени в по-малка степен.

Водеща в това отношение е Румъния, в която 55% от кредитите в една или друга степен попадат в графа „проблемни“, като 30% са със сериозни проблеми.

Банките у нас остават отворени в по-малка степен към финансиране на пазара, за разлика от тези в Чехия, Словакия и Полша, които са отворени в значително по-голяма степен. Що се отнася до финансирането на проекти, банките у нас се нареждат на трето място по липса на желание за кредитиране.

От компанията посочват някои екзотични потенциални възможности за алтернативно финансиране на пазара, при липсата на активни традиционни кредитори. Сред тях са застрахователни компании, пенсионни фондове, инвестиционни тръстове за имоти, мецанин финансиране, както и китайски банки, които биха проявили интерес за кредитиране на сектора в региона.

По оценка на PwC тази година няма да донесе повратната точка за пазара на недвижими имоти на развиващите се пазари по света и в частност този в ЦИЕ. От REAS смятат, че регионът остава като цяло извън фокуса на инвеститорите, а доколкото има такъв, той е насочен почти изцяло към Полша и в по-малка степен към Прага.

Предвид факта, че през годините на бума търсенето към имоти у нас се дължеше до голяма степен на чуждестранните клиенти, сега пазарът трябва да се обърне към родните потребители.

По данни към края на 2009 г. България има четири града в топ 25 на най-активните жилищни пазари в ЦИЕ по отношение на новопостроени имоти. В това подреждане Бургас се класира на 6-то място с над 5500 завършени жилища, следван от Варна на 7-мо място и София на 13-то. Пловдив се нарежда на 25-то място.

Общо 4% от новото строителство в сегмента през последните пет години се дължи на българския пазар, сочат данните.

Според проучване на компанията от 2007 г., разглеждащо 10 пазара в региона по отношение на техния потенциал според пет фактора, оценени в пет степени (1 с най-нисък и съответно 5 – с най-висок положителен потенциал), София е единственият пазар с най-голям потенциал за ценови ръст през следващите години. Също с 5 е оценен и потенциалът на столицата ни по отношение на икономически фактори, влияещи на търсенето. Много висок е също и потенциалът на пазара, разгледан от гледна точка съответно на демографски фактори, влияещи на търсенето, както и на фактори, засягащи предлагането.

От REAS оценяват, че много от тези фактори са все още в сила в средносрочен и дългосрочен план.