Дисекция на имотния крах в Ирландия и неговото глобално значение

Имотите са лоша инвестиция, пазарът на имоти е несъвършен, а обитаването на жилище е просто услуга. Това са част от тезите на ирландския икономист Ронан Лайънс, професор по икономика в Оксфордския университет.

По думите му няма икономика в света, която да е преминала през толкова остър спад на пазара на имоти, както в Ирландия. Въпреки това сривовете в стойността на имотите не са нещо ново. За пример той дава цените на жилищата в центъра на Дъблин, където къщите са стрували средно 8 хил. паунда през 1791 г. За сравнение през 1849 г. те са се понижили до 500 паунда, или спад от 94%, пише той в специална презентация, публикувана на неговия сайт.

Още по-красноречиво е движението на цените в друг голям европейски град – Амстердам. Той се позовава на индекса на цените на жилищата около амстердамския канал Херенграхт, който следи всички сделки с тях, сключвани от 17 в. насам. Между 1628 и 1972 г. те са отчели значителен ръст в номинално отношение. Въпреки това ако се вземе предвид и инфлацията, то цените остават почти без изменение за целия този период.

Затова Лайънс казва, че е важно, когато формираме очакванията си за цените, да не се водим единствено от номиналните им стойности.

В този смисъл, ако искаме да се предпазим от инфлацията, имотите може би не са толкова лош вариант. Ако разчитаме обаче на капиталова печалба, която да ни осигури старините, то те не са добра инвестиция. В примера не е включен сценарий, в който собственикът на имот в Амстердам го притежава и отдава под наем от началото на 17 в. досега.

Примери за това има не само в холандската столица. Подобна е ситуацията и при бизнес имотите в Ню Йорк или жилищните имоти в Бостън, за които историческите данни чертаят сходна картина.

В това отношение, както ирландските купувачи, така и много други по света, са разсъждавали коренно различно. Всички сме израснали с мисленето, че ако купиш имот и го запазиш достатъчно дълго време, то стойността му ще нарасне неколкократно.

На пръв поглед данните за Ирландия потвърждават тази теза. Средната цена на жилище през 1975 г. там е била 10 хил. паунда, в сравнение с над 350 хил. евро през 2007 г.

Въпреки това ситуацията е подобна на тази в Амстердам в случай, че се вземе предвид инфлацията. Ако към изчисленията се добави и спадът на цените след 2007 г., то тогава статистиката за цените е още по-негативна.

Тези фактори трябва да се вземат предвид и когато формираме прогнозите си за бъдещото движение на цените. На базата на тези данни той смята, че цените в Ирландия може да достигнат отново нива от 350 хил. евро за жилища едва през 2060 г.

„Това е невероятно депресиращо за онези, които имат ипотеки от периода на балона“, казва той.

Условия за балон

Как достигнахме до 2007 г., пита той, като си отговаря сам, че това е станало като сме изпълнили всички условия от наръчника „Балон и срив“.

Той казва, че за тази ситуация принос имат изключително много хора на всички нива в държавата. Стигнало се е до недопустимата ситуация политически фигури да промотират един конкретен вид активи за покупка.

Една от основните грешки в макроикономиката през последните десетилетия е, че парите нямат значение. Парите и финансовата система дори не присъстват като фактор в голяма част от макроикономиката, казва той.

Какви са необходимите условия за балон? На първо място необходима е някаква благоприятна промяна. Това може да е смъртта на даден крал, ново правителство с нови разпоредби или в случая на Ирландия - преход от стагнацията в края на 90-те години към ръста, воден от износа след 2000 г. Това само по себе си генерира здравословна инерция.

Бумът обаче се превръща в балон, когато цените се отклоняват от фундамента. Затова винаги са необходими лесни кредити. Ирландия на практика се е сдобила с възможност за неограничено кредитиране след като се присъединява към еврозоната.

Въпреки това нужно е също и голямо предлагане на жилища, тъй като жилищният инвентар е сравнително стабилен и трудно се променя. За да се осигури това са необходими задружните усилия на много хора. Това също е станало факт в Ирландия чрез предоставянето на множество правителствени стимули за предприемачи и купувачи.

Това е бил допълващият фактор, който е спомогнал балонът да повлече възможно повече хора по цялата верига.