Дисекция на имотния крах в Ирландия и неговото глобално значение

Фундаментални фактори

Въпреки всички тези фактори малцина са успели да видят задаващия се крах на пазара. Той се позовава на проучване, според което дори през 2007 г. повечето хора са очаквали цените да продължават да растат през следващите две години.

По същия начин в момента повечето хора не виждат края на кризата. Според анкета от януари 2012 г. повечето хора смятат, че цените в Ирландия ще паднат с още 10% през тази година.

Още по-впечатляващо е колко мрачни са очакванията в дългосрочен план. Едва един от шест души смята, че цените ще бъдат по-високи през 2017 г. в сравнение с днес. Това от своя страна е малко повече от дела на хората, които вярват, че цените ще бъдат с 35% по-ниски в края на същия период.

Така че след като тази инерция се настани трайно в мисленето на участниците на пазара е много трудно да се разграничим от нея. В случая единственият фактор, който може да ни е от полза е ако не забравяме фундаменталните фактори при имотите.

В икономиката не важи принципът „това, което се повишава трябва да падне“. Единственият принцип, който е в сила в икономиката, е принципът на предлагането и търсенето, казва Лаъйнс.

Предлагането е сравнително фиксирано, особено в периода след кризата, когато никой вече няма стимул да строи нови имоти. В този смисъл, за да си отговорим докъде ще паднат цените, за да започнат да се покачват отново, необходимо е да се вгледаме в търсенето. Обикновено решаващ фактор за това са доходите, които могат да ни подскажат докъде ще достигнат цените.

За пазара в Ирландия данните за съотношението цена/доход са от края на 80-те години на миналия век. Между 1988 г. и 1995 г. средната жилищна цена е била равна на 3,6 пъти годишния доход на домакинството.

През 2006 г. съотношението е над два пъти по-високо „в полза“ на жилищните цени и то при положение, че доходите също са се покачили през същия период. Ако предположим, че цените е трябвало да отразяват нивото на дохода на базата на първоначалния период от края на 80-те години, то между 1975 г. до 2011 г. те пак биха се повишили, но до средни нива от около 175 хил. евро, в сравнение с реалния ръст от 375 хил. евро.

Въпреки това съотношението е просто симптом, а не причина. Проф. Лайънс казва, че една от причините е вероятно присъединяването на Ирландия към еврозоната, при което лихвите по кредитите са се понижили наполовина. А банките отпускат кредити на базата на възможността на получателя да изплаща ипотечните вноски, а не просто на база на неговите доходи.

"Условен наем"

При все това доходите не са показателни когато се преценява цената на един имот. Това, което има значение са всъщност удобствата и средата, с които имотът се характеризира, които най-точно определят неговата основна функция – инфраструктура, паркове, училища, гледка, качество и т. н.

Всички те определят т. нар. „условен наем“ от един имот, който е изключително важен показател за целия БВП на една икономика, в която по-голямата част от населението са собственици на имоти, казва той.

Това е факторът, който изчислява наемът, който собствениците условно плащат на себе си за това, че ползват жилището. Този наем се различава на базата на всички гореспоменати удобства.

Затова всъщност по-важно е съотношението между наема и цената. За тази цел собствениците трябва да разсъждават като инвеститори. Имот, който се отдава за 800 евро на месец има годишна наемна стойност от близо 10 хил. евро.

Ако знаете, че този имот носи годишен дивиденд от 10 хил. евро за каква цел и как бихте го купили? Ако разполагате с капитал, бихте го сравнили с доходността от банковата лихва. Ако ползвате заемен капитал – то за сравнение бихте ползвали цената на кредита, казва той.

По време на „здрав“ пазар реалното изражение на цените е равностойността на около 15 пъти годишната наемна доходност. По този начин доходността може да се сравни с лихвените нива.

В Ирландия графиката на двата показателя е почти идентична от края на 70-те години до 2011 г., като за периода и двете са се понижили. Правят впечатление единствено някои изключения в продължение на няколко години, когато лихвите са падали много по-бързо от доходността. Такъв е периодът след присъединяването на страната към еврозоната през 2002 г.

Вероятно истинските щети на пазара на имоти бяха нанесени след въвеждането на еврото, когато лихвите паднаха значително и се задържаха ниски за продължителен период от време. Това подлъга пазара да вярва, че доходност от 3-4% от имотите е адекватна.

В това отношение изключително важна е ролята на държавата. Пазарът е добре да бъде регулиран, но много внимателно и то в няколко конкретни направления като „разумно управление на земята“, „разумно кредитиране" и др., заключава проф. Лайънс.