Свърши ли въздухът на цените на жилищата в големите градове?

Динамиката със сигурност е създала погрешни очаквания у някои купувачи, които къде от амбиция, къде от емоция търсят нереално висока цена. Според Стойкова продавачите разбират, че купувачите не са склонни да заплатят всяка цена и са склонни да се съобразяват с пазарните тенденции. Когато мине време, например година, в която жилището им не намира купувач, те се замислят и разбират, че корекция е необходима. Най-активно протича този процес в момента по Черноморието, подчертава тя.

Пресилени очаквания на вторичния пазар

И трите са единодушни, че проблемът с надценените оферти е най-силно изразен на вторичния пазар. Опитът на Bulgarian Properties показва, че това е особено изразено при обявени за продажба жилища ново строителство от периода 2005-2007 г., с добър стандарт довършителни работи, в които собствениците са вложили значителни бюджети и очакват своеобразно „възнаграждение“.

Гергана Тенекеджиева изтъква подобна тенденция при предлаганите жилища в крайните квартали на София. Офертните цени на места се доближават до тези в централните и по-предпочитаните райони. При новопостроените сгради цените „на зелено“ пък са близки до офертите в завършените сгради. В тези случаи по-високата степен на риск при сделка в начален етап на строителство не се обезпечава с по-ниска цена и това влияе върху решението за покупка, казва тя.

Любомира Атанасова подчертава емоционалната ангажираност на двете страни - продавачът с имота, който е собственият му, например, и купувачът с парите, за които е работил и пестил. При новите сгради се купува от инвеститора, който има единствено прагматични цели – да построи имот, който да отговаря на определено клиентско търсене и да му постави пазарна цена, на която бързо да го реализира. Този продавач има и повече познания. Затова тези сделки са по-бързи, а очакванията – по-обективни, смята тя.

Имотите на вторичен пазар се продават много бързо, ако са на правилната пазарна офертна цена, но затова е нужно да се проучи добре пазара и човек да е обективно наясно с реално постижимото. Има и много продавачи, които искат да постигнат максимума от настоящия пик на пазара и не бързат, но тези оферти се превръщат в т нар "залежали" и в крайна сметка се продават с корекция надолу, посочва Полина Стойкова.

Анализ на пазара, направен от Arco Real Estate, показва, че купувачите в средния ценови сегмент предпочитат завършените имоти, ако купуват за собствено ползване. Инвеститорите, обаче, се насочват към имоти в строеж.

Делът на сделките с ипотечен кредит остава стабилно над 60% от всички, както показват данните на Агенцията по вписванията. Банковото финансиране стана значително по-достъпно, след като лихвите паднаха до около 3,8%, а много от купувачите се чувстват уверени в доходите си и финансират 80-90% от сделките с кредит.

Цени и достъпност

Средните офертни цени на двустайните жилища (общо за столицата) са се повишили леко в сравнение с 2018 г. и са около 1200 евро/кв.м., а за тристайните - около 1100 евро/кв.м., отчитат от Arco.

Въпреки ръста на цените, в София има и ръст на доходите, затова и съотношението между двата показателя – т.е. достъпността на имотите, се подобрява, коментира Полина Стойкова. В момента съотношението доходи/цена е 1.28, т.е. за 1 кв.м. в София са нужни около 1 и 1/3 средна софийска заплата, допълва тя.

Графика

Графика: Bulgarian Properties