Очаква се недостиг на офиси клас "А"

По думите му в момента в България има приблизително 200 хил. кв. м офис площи, което според  мащабите на пазара в някои от страните в Западна Европа, са едва няколко офис сгради.

Той направи разграничение между различните класове офиси – А, В и С, като допълни, че площите от последния тип занапред ще намаляват.

Новите чуждестранни компании, които навлизат на българския пазар, имат много високи изисквания за качество, безопасност, оборудване и обслужване, което повишава търсенето на този вид офиси, подчерта Шварц. В резултат на това редица предприемачи както у нас, така и в региона, се ориентират към изграждането на офиси клас А с цел на по-следващ етап да ги продадат на някой инвестиционен фонд.

Шварц цитира класификация на Urban Land Institute (ULI), според която офисите клас А се характеризират с отлично местоположение и достъп и много професионално управление. Това са сгради със стъклени конструкции, в които са използвани висококачествени материали. Наемателите им са големи компании като банки и инвестиционни фирми. Нивата на наемите в тях са над средните на пазара.

Офисите клас В са с добро, но не отлично местоположение и добро управление. Често това са бивши офиси клас А, които вече не отговарят на съвременните изисквания. Офисите клас С са постройки на 15-20 години, които често не са истински офис сгради. Наемите в тях са под средното ниво за пазара.

У нас има редица фактори, както икономически, така и гео-политически, благоприятстващи повишения интерес към офиси. Шварц припомни, че България е класирана на 15-то място в индекса за 40-те топ офшорни дестинации в света за 2005 г. на A.T. Kearney, изпреварвайки Словакия, Полша, Унгария и Румъния.

По мнението на Леополд Реймаер, старши мениджър в отдел “Финансиране на недвижими имоти в Централна и Източна Европа” към Bank Austria Creditanstalt, при финансиране на инвестиционни проекти, предвиждащи строителството на офис сгради, често проектите за офиси клас В са с по-нисък риск. При тях конкуренцията е по-установена и се характеризират с по-диверсифицирана структура на наемателите.

„Въпреки значително по-високото ниво на наемите при офисите от клас А, предприемачите и инвеститорите трябва да си зададат въпроса доколко тези нива ще се запазят през следващите 3 до 5 години“, коментира той.

Според него клас С са главно реновирани стари жилищни сгради. Клас В са реновирани офис сгради, които не са на най-добрите локации в града, но все пак са с добро местоположение. Те предлагат, в известна степен, гъвкавостта, типична за площите от клас А, разположени в модерните офис сгради и търговски центрове от смесен тип.

Бизнес парковете пък дават възможност за разполагането на офиси от клас А в съседство с такива от клас В, за да отговорят на търсене от страна на различни видове компании. Реймаер посочи за пример Sofia Business Park, който е превърнал мястото в привлекателна локация, макар и извън града.

По думите на Антон Славчев, главен консултант в отдел „Офиси и бизнес паркове“ в Colliers International, средните цени на първокласните офис площи у нас варират между 14-15 евро на кв. м на месец, като в редки случаи може да достигнат 30, дори 60 евро. Клас В се движат между 8 и 12 евро за кв. м, а клас С – между 5, 6 и 7 евро, а понякога и по-малко, като в някои случаи за офиси се ползват помещения, които принципно са с различно предназначение.

Леополд Реймаер каза, че за да започнат даден проект, големите институционални инвеститори у нас очакват средна доходност между 10 и 20 млн. евро от една сделка, но тъй като възможностите и пазарът в България са ограничени понякога тези нива могат да са по-ниски – от порядъка на 5-7 млн. евро.

„Това е пряко свързано с нивото на развитост на пазара“, каза той. „В Западна Европа, голям инвеститор не би се заемал със сделка с такива размери. Там очакваната доходност обикновено е над 100 млн. евро, дори над 1 млрд. евро.“