Ритейл парковете останаха двигател на бизнес имотите у нас и през 2023 г.

2023 година - поредната, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени, върви към края си. Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от икономическия живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2023".

През 2023 г. инвеститорите в бизнес имоти в България предпочетоха да са предпазливи и да изчакат по-голяма яснота за икономиката и нивата на лихвите. В резултат на това към края на деветмесечието (последното, за което има данни) пазарът на бизнес имоти привлече инвестиции за едва 110 млн. евро, по данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton, при малко над 270 млн. евро за цялата 2022 г.

Тенденцията за забавяне на инвестиционната активност не е само българско явление, а е обща за Централна и Източна Европа (ЦИЕ) - през третото тримесечие инвестициите в бизнес имоти в региона намаляха с почти 60% до 3,2 млрд. евро при средно 10 млрд. -11 млрд. евро през последните десет години, сочат данни на Colliers International. Разминаването в очакванията на купувачите и на продавачите за цените е основният фактор, който тласка инвестиционната активност в региона надолу. Пазарът на бизнес имоти в Европа и в света също приключва годината с отрицателен знак за привлечените инвестиции. 

В България той продължава да се движи основно от местни играчи, а интересът им според консултанти през тази година е бил насочен основно към хотели и търговски площи, припознати като активи, които имат потенциал да запазят стойността си и да генерират устойчива доходност.

В същото време инвеститорите продължиха да избягват офисите с изключение на топ активите в сегмента. Индустриалните имоти останаха в плен на стар проблем с критично ниското ниво на свободни площи, към който през тази година се прибави и ръст на наемите в резултат на повишената строителна себестойност след Covid пандемията и войната в Украйна. Сега според анализатори на пазара нивата на наемите на индустриални площи са на ръба на приемливото за потребителите.

На този фон от Forton очакват пазарът на бизнес имоти у нас да се върне към растеж в края на 2024 г. или началото на 2025 г., ако тенденцията за забавяне на инфлацията се запази, а ръстът на лихвите по кредитите бъде овладян. За разлика от лихвите по ипотечните кредити, които у нас останаха ниски и през тази година, заемите за бизнес имоти усещат последиците от затягането на паричната политика и вече са на нива между 5,5% и 6,5%. Сходна прогноза за възстановяване на пазара на европейско ниво направи и консултантската компания Savills. Дали очакванията ще се сбъднат, ще зависи до голяма степен от поведението на централните банки в света, а също и от развитието на икономиката през 2024 г.. Засега Федералният резер в САЩ съобщи на последното си заседание през 2023 г., че може да намали три пъти основната си лихва догодина, а Европейската централна банка изглежда готова да поеме в същата посока, макар все още да не е ясно кога ще се случи това. 

Пазарът на индустриални и логистични площи у нас може да получи подкрепа при евентуално приемане на България в Шенген, което се очаква да ускори преноса на стоки и човешки капитал, повишавайки активността в сектора.  "Кредитният рейтинг има и политическа компонента, която се отразява в цената на капитала. С приемането на България в Шенген на теория капиталът трябва да поевтинее, т.е. да търси по-малка премия за риск, която ще доведе до още повече активност", коментираха от консултантската компания Colliers International пред Investor.bg.

Предпазливи наематели и инвеститори в офис сегмента

Относително висока наемна активност, но с голям брой огледи преди сключване на сделка, наполовина по-малък обем от площи в строеж в сравнение с предпандемичната 2019 г. и удължаване на сроковете за въвеждане в експлоатация на много проекти заради ограничена пазарна реализация, стабилни нива на свободните площи, които са малко над равнището им в началото на пандемията, и стабилизиране на наемните нива от средата на годината след ръста през първите месеци. Такава е обобщената картина на офис пазара в София през 2023 г.

Търсенето на офис площи в столицата и големите градове в страната е здравословно и стабилно. Интересът на нови компании към откриване на офиси в страната се запазва, макар и със забавени темпове, на моменти дори изглежда, че няма достатъчно предлагане, което да отговори на нуждите и очакванията на наемателите, коментираха пред Investor от Colliers International.

„Към днешна дата балансът е крехък поради икономическото забавяне в Западна Европа, както и заради усложнената геополитическа обстановка. Ние сме част от глобалния пазар, тъй като мнозинството наематели са международни компании, чиито централи съобразяват бизнес плановете си със световните тенденции. В предходни периоди нашият пазар е успявал да се възползва от конкурентните си предимства в подобни ситуации. Пример за това е първата вълна на навлизане на аутсорсинг компаниите в България именно в такъв момент“, допълват от Colliers.

Компанията е оптимистично настроена към следващата година, тъй като според нея офис сегментът в ЦИЕ е показал устойчивост, добра заетост и по-добро използване на площите в сравнение със САЩ и Западна Европа и допълва, че завършените или в процес на завършване трансакции тази година подкрепят оптимизма ѝ. 

Въпреки нарасналата предпазливост на инвеститорите през 2023 г. се стигна до няколко големи инвестиционни сделки с офис площи. През април офис сградата Sofia Office Center на бул. "Цариградско шосе" в столицата  беше придобита от глобалната компания за управление на имоти Everty, която е част от YVN Group. 14-етажната офис сграда с площ от 24 800 кв. м беше петата, която Everty придоби у нас. Продавачът беше компанията EuroProperty.

През март българската строителна компания MVF Holding, зад която стоят братът и синът на бившия спортен министър Весела Лечева, купи бившата централа на Piraeus Bank до търговския център The Mall на бул. "Цариградско шосе". Emerald Building е с площ от 7 хил. кв. м и е част от комплекса „Хермес парк“. Сградата, в която купувачът съобщи, че планира да обедини офисите на всичките си свързани компании, беше празна, откакто Piraeus Bank напусна България през 2019 г.

В началото на тази година стана ясно, че Телефонната палата в София ще има нов собственик – дружество на Георги Папазки, един от собствениците на хазартната фирма „Уинбет“. Преди това емблематичната сграда на ул. „Гурко“ в центъра на София беше собственост на обявено в несъстоятелност дружество на хазартния бизнес на Васил Божков „Ню Геймс“. В края на август тази година стана ясно, че главният архитект на София Здравко Здравков е издал виза за проектиране за преустройството на Телефонната палата в хотел.

Към края на годината „ФеърПлей Интернешънъл“ съобщи, че е завършила грубия строеж на сградата си със смесени функции FPI City Tower на мястото на бившото чешко посолство на бул. „Янко Сакъзов“ до паметника „Васил Левски“. Очаква се 13-етажната сграда, която ще разполага с жилищни и офис площи, да бъде напълно готова през пролетта на 2025 г. Също в края на годината строително-инвестиционната компания Park Lane Developments, която е част от холдинговата компания AG Capital, съобщи, че започва строителството на нова офис сграда в квартал „Хладилника“. Интересното в този проект е, че купувачът е намерен още преди първата копка в знак за предпазливия подход на инвеститорите в офиси у нас в момента. Купувачът „Мениджмънт Файненшъл Груп“ (MFG) ще инвестира 30 млн. евро в сградата с площ от 13 350 кв. м и очаква да събере там служителите си, които сега работят на шест различни локации в София.

Пазарът в столицата достигна зрялост през последните няколко години и инвеститорите в нови проекти много по-внимателно планират мястото и продукта, който да представят на пазара, коментират от Colliers. Локациите се подбират така, че да са предварително съобразени с търсенето, подплатени с добра инфраструктура, в добре установени клъстери, на големи булеварди или в централни градски зони. В същото време наемателите имат яснота и конкретни изисквания към офисното пространство.

„Доскоро основният фокус в избора на пространства и при преговорите за тях бяха търговските условия. Днес с почти подобна тежест при избора се оценяват новите норми за устойчивост и таксономия, каква добавена стойност за служителите дават предлаганите в сградата или комплекса услуги и, не на последно място, наличието на гъвкави офис площи“, отбелязва Colliers. Според консултантите тази комплексност при изискванията води до повишаване на качеството на офисния продукт. „Това важи с пълна сила и за повечето съществуващи офис сгради клас А, част от които преминаха или в момента са в процес на трансформация, за да отговорят на очакванията на ползвателите и да успеят да задържат своята стойност“, допълват от компанията.

Тя очаква предизвикателствата пред офис пазара през следващата година да бъдат в две основни направления. „Заетостта на модерните сгради, отговарящи на глобалните ESG критерии, се увеличава, докато новостроящите се площи намаляваха значително през последните три години и тази тенденция се задълбочава. Това ще доведе до недостиг на качествен продукт за следващите поне 18-24 месеца“, очакват консултантите. Другото предизвикателство според тях е често непоследователното поведение на големите наематели спрямо използването и наема на офис пространства, което създава несигурност у инвеститорите. В същото време консултантската компания наблюдава все по-бързо и в по-големи обеми завръщане на служителите в офиса.

„За момента можем да смятаме хибридния модел за устойчив, но с променяща се дефиниция. Например, имаме клиенти, които започнаха хибридния модел с един ден работа от офис и четири дни от вкъщи, а в момента практиката им е по-скоро в обратно съотношение на дните. Някои големи технологични компании, които се считат за определящи тенденциите на пазара ни, промениха практиката с почти изцяло базирана в офиса работа“, отбелязва Colliers. И допълва, че ще е нужно още време за намирането на правилния подход, който вероятно ще бъде конкретен за всяка компания според служителите, работните процеси и нивото на производителност или удовлетвореност на служителите.

 „През последните години много компании намалиха офисите си, но запазиха или увеличиха броя на служителите си. Напоследък чуваме притеснения у наемателите относно недостатъчните пространства, в които ще трябва да съберат служителите си. Неминуемо тези две противоположни тенденции ще затруднят намирането на лесно и балансирано решение“, коментират от Colliers и добавят към предизвикателствата пред бизнеса през 2024 г. също по-бавното развитие на някои големи западни икономики, както и особената геополитическа обстановка.

Една ниша в офис сектора - пространствата за съвместна работа, която получи силен тласък след пандемията, продължи да се развива бурно и през 2023 г., а все повече офис сгради включиха сервизирани и споделени офиси в микса си от площи, за да предложат повече гъвкавост на наемателите си и да привлекат растящи компании. Обемът на споделените офис площи в София вече надхвърля 60 хил. кв. м и се очаква да продължи да расте. 

"През последните две години интересът към гъвкави офис пространства нарасна значително наред с търсенето на подходящи пространства за експанзия от операторите на такива площи", отбелязват от Colliers и допълват, че тези локации вече не се считат за временно решение. „В някои случаи компаниите намаляват обема на офисите си, но едновременно с това предоставят достъп на служителите си до гъвкави офис пространства като допълнителна опция. Те са част от микса с придобивки, който работодателите предоставят на служителите, но и осигуряват удобство от гледна точка на лесно управление на оперативните и капиталовите разходи“, казват консултантите. За други компании гъвкавите офис площи са добро начало и платформа за развитие, докато установят нов модел на работа и се позиционират в свой офис, но дори и тогава се мисли за оставане в гъвкавото работно пространство за период от една до три години, сочат наблюденията на Colliers. Компанията очаква през следващата година интересът към тези офиси да се запази.