Китай най-после обяви спасителния си план за имотите. Ще бъде ли достатъчен?

С обявяването на фонд на стойност 41 млрд. долара в подкрепа на покупки от правителството на непродадени жилища миналата седмица китайското правителство изглежда най-сетне задейства тежката си артилерия, за да се справи с тригодишното забавяне на имотния пазар в страната, пише Financial Times.

Но макар че новите мерки може да са повратна точка в кризата, която натежава върху икономиката на Китай, анализатори и икономисти казват, че стотиците милиарди юани съвсем не са достатъчни.

„Това е капка в морето предвид мащаба на непродадените наличности“, казва Хари Мърфи Круиз, икономист в Moody’s Analytics.

Goldman Sachs счете миналата седмица, че въз основа на разходите Китай има непродадени наличности от жилища на стойност 30 трлн. юана, обхващащи терени и завършени апартаменти, които са десет пъти повече от сумата на продадените жилища миналата година.

Макар че оценките за непродадените наличности от жилища в Китай варират, те са много повече от обявеното в петък финансиране от Китайската народна банка. Целта е парите да бъдат отпуснати чрез банки в помощ на местни държавни компании да купят непродадени имоти, които след това може да бъдат използвани като социални или достъпни жилища.

„Както и да го гледаме, изглежда, че размерът и мащабът на проблема са много по-големи от заделените средства от централното правителство“, казва Хуей Шан, главен икономист за Китай в Goldman Sachs. „Математиката показва, че има проблем със свръхпредлагането на жилищния пазар“, допълва той.

След десетилетия на силен ръст огромният имотен сектор в Китай забуксува през 2021 г., след като големи частни строителни компании като Evergrande останаха без пари. Година по-рано Пекин, разтревожен от прегряването на имотния пазар, наложи ограничения върху задлъжнялостта в сектора.

Оттогава сигурни, свързани с държавата строителни компании, бяха въвлечени в забавянето и доверието не се възвърна.

Пекин отговори основно като насърчи завършването на незавършените жилищни проекти, които обичайно се купуват предварително в Китай.

Новите мерки на правителството, обявени в петък, които включват също отмяна на минималните лихви по ипотечните кредити и понижаване на първоначалните вноски за купувачите на първо жилище, отразяваха необходимостта от спешно съживяване на пазара, който десетилетия наред подкрепяше икономическия растеж и богатството на домакинствата в Китай.

Но ходът отразяваше същата предпазливост, която преди години накара държавните ръководители да укротят експанзивните частни строителни компании на фона на опасения от прегряване на строителството.

„Това не е като световната финансова криза, при която Федералният резерв излиза, за да купи всички проблемни активи на финансовите институции“, коментира Ленард Лоу, старши кредитен анализатор в компанията Lucror Analytics в Сингапур. „Това, което се опитва да направи Китай, е по-целенасочено“, тъй като „страната все още трябва да се бори с морални рискове и да бъде предпазлива да не надуе отново балона“, допълва той.

На пресконференция в Пекин в петък терминът „маркетизиране“, обичаен рефрен, който се отнася до необходимостта от пазарно ориентирани принципи в политиката, беше споменат 15 пъти.

Тези принципи, казва Лоу, бяха видими във всички мерки, които предприе Пекин по време на имотната криза, и в крайна сметка те означаваха, че подходът „трябва да бъде рентабилен или поне да не носи загуби на което и да е министерство, предоставящо подкрепа“.

Мерките в миналото, включително кредитни линии за строителни компании от държавните банки, не успяха да възстановят доверието.

Анализатори на Morgan Stanley коментират, че новите мерки „постигат добър баланс между предоставянето на известна защита и оставянето на имотния цикъл да следва своя ход без разширяващи се рискове за местните държавни компании и банки“.

Но спадащите цени създават все по-притеснителен финансов риск в тригодишното забавяне на жилищния пазар. Цените на новите жилища през април намаляха с най-бързия си месечен темп от девет години насам.

А Goldman Sachs счете, че освен непродадените наличности от жилища има и 90 млн.-100 млн. жилища под формата на „сенчесто предлагане“ в Китай, които често се купуват като инвестиционни имоти и в тях не се живее.

„Финансовата система на Китай е движена в голяма степен от банките и банковите заеми са до голяма степен обезпечени с имоти под една или друга форма. Това може да е основание да се смята, че е важно цените да бъдат подкрепени“, коментира Шан.

„Смятам, че това може би е началото на нов подход. Ако те осъзнаят, че цените продължават да намаляват, а продажбите не се увеличават, предполагам, че централното правителство ще трябва да увеличи финансирането, което предоставя“, допълва тя.

UBS счете, че въз основа на наличностите в 35 големи града правителството ще се нуждае от 2,4 трлн. юана, за да намали прекомерните наличности на завършени, но непродадени жилища на нормални нива.

Главният икономист на UBS за Китай Тао Вън коментира, че обявената от Китайската народна банка сума е по-малка, но посоката на политиката е насърчаваща. „Смятаме, че това може би е отправна точка и че вероятно ще е нужно повече, но колко повече не е ясно“, отбеляза тя на брифинг в понеделник.

Вън добави, че мерките няма да засегнат прогнозите ѝ за ръста на БВП от 4,9% тази година. „Не очакваме голямо възстановяване на ръста“ на имотния пазар тази година, коментира тя. „Предвиждаме само стабилизиране“.

Много преди съобщението в петък правителството заяви, че ще увеличи социалните жилища като част от по-широк стремеж за преразпределение. Съгласно 14-ия му петгодишен план, обявен през 2020 г., Пекин се ангажира да предостави 6,5 млн. субсидирани от правителството жилища под наем в 40 града.

Карл Чой, ръководител на имотните анализи за голям Китай в BofA Global Research, казва, че новите мерки може „да улучат с един куршум два заека“.

„Ние на пазарите мислехме, че в страната вече има твърде голямо свръхпредлагане, защо да не изгради повече социални жилища?“, коментира той. И допълни, че стремежът към достъпни жилища е свързан с по-големите градове с приток на хора.

Инструментът за повторно кредитиране „не е огромен, но не е и незначителен“, казва Чой, посочвайки възможната му употреба в по-малки градове.

В тези градове, където много строителни компании се разшириха агресивно в стремежа си към по-високи маржове, представата за социално жилище не е толкова ясно определена.

„Трябва да признаем, че правителството няма да може да изкупи всички наличности. Те трябва да положат усилия, за да купуват избирателно в някои градове и да създадат програма за постигане на целите си. Каквото и да направят в момента, то ще е крайно недостатъчно“, счита Чой.