Кой инвестира на руския пазар на имоти?

Русия има бързо развиващ се пазар на имоти с висока възвръщаемост и растящ брой чужди инвеститори. През 2006 г. на пазара в страната са оперирали инвеститори от повече от 10 страни, но местните играчи все още обхващат основната част от пазара. Това сочи проучване на консултантската компания Jones Lang LaSalle.

Общо 44% от предприемачите на руския пазар на търговски площи са били руски компании през 2006 г.

Австрия представлява най-големият чуждестранен инвеститор на пазара с 21% дял. Тя е следвана от САЩ, Великобритания и Холандия с 8, 6 и 5% съответно.

По отношение вида инвеститори непубличните строително-инвестиционни компании заемат най-голям дял от пазара с 26%, следвани от публичните строително-инвестиционни компании с 15% и публични инвестиционни тръстове за недвижими имоти от типа REIT с 14%. Институционалните и частните инвеститори имат по 12% всеки.

Институционалните инвеститори като пенсионни фондове, застрахователни компании, банки и фондове бяха първите чуждестранни инвеститори, които навлязоха в страната през 2001 г., се казва в доклада. Въпреки че в началото бяха по-консервативни през 2006 г. те станаха по-активни. Чуждестранни инвестиционни фондове и руски банки са най-често срещаните представители на тази група в момента.

Тъй като чуждите институции в Русия работят с капитал от пенсионни фондове, това се отразява до голяма степен на тяхната инвестиционна политика и те често имат много високи изисквания към имотите.

За разлика от тях руските институционални инвеститори, които често работят с капитал от индивидуални инвеститори, са склонни да инвестират в по-високорискови проекти, като главно се интересуват от схемите за плащане и възрвръщаемостта.

Инвестиционните стратегии на руските институции обикновено не следват определен модел, като повечето от сделките са единствени за отделните институции, които най-често гледат на недвижимите имоти като на “второстепенен бизнес”. Това ги кара да се фокусират върху имоти, които се изплащат за по-кратък срок.

Руските институции очакват по-висока доходност от проектите в сравнение с чуждите институции, тъй като в Западна Европа доходността е доста по-ниска.

Руските банки, които натрупаха капитал през последните 7 години, сега търсят изгодни възможности за инвестиция. Тъй като инвестицията в имоти в момента предлага по-висока възвръщаемост в сравнение с облигации, те я считат за добра стратегия за диверсификация.

Един пример за чуждестранна институция, която инвестира в Русия, е AIG European Real Estate Fund. Около 10% от портфолиото му са съсредоточени в Европа, а делът в Русия ще се увеличава с развитието на руския пазар на имоти. 

Чуждестранните инвестиционни тръстове (REIT) са на руския пазар от 2005 г. В момента те инвестират главно в търговски и складови площи. В същото време започват да се формират и такива тръстове с руски капитали. Засега те се използват за набиране на средства за нови проекти, колкото за придобиване.

Представители на категорията на непубличните инвеститори са много активни в Европа, но все още не се забелязват толкова често на руския пазар. Въпреки това редица непублични инвеститори обявиха намерения за навлязат на руския пазар и да направят значителни инвестиции в страната през следващите няколко години. Тези, които вече присъстват, също се очаква да продължат инвестициите си. Някои от тях предпочитат да създават смесени дружества с местни компании.

В категорията “публични компании” от Jones Lang LaSalle поставят компании, които освен, че са листнатни на дадена фондова борса, имат инвестицията в имоти като основна дейност.

В Русия чуждестранните публични компании предпочитат главно да придобиват готови обекти, докато руските – да инвестират в строителни проекти.

Чуждестранните компании предпочитат проекти, генериращи гарантирани приходи с дългосрочни договори за наем и висококачествени наематели.

Мнозинството от компаниите на руския пазар обаче са непублични. Повечето от тях са руски, въпреки че има и чуждестранни.

На руския пазар има и частни компании, чийто дял се увеличава и през 2006 г. такива компании направиха значителни придобивания. Този тип инвеститори се формира от руски играчи, които търсят начини да диверсифицират инвестициите си, а в момента имотите се считат за подходяща форма на инвестиция.

Първите частни големи инвеститори на руския пазар, като Quinn Group, започнаха да влизат на пазара през 2006 г.