Търговските и логистичните площи са в пъти по-доходни от жилищните имоти

Двоен спад в доходността при жилищните имоти в София до 5,09% към момента спрямо 10% за 2002 г. отчитат от компанията за жилищно и бизнес кредитиране Кредитекс АД. Доходността е в пъти по-ниска от тази при инвестиции в търговски и логистични центрове (12-14%), като от компанията уточняват, че все повече кредити са насочени към такива обекти.

През последните няколко години доходността от инвестиции в имоти непрекъснато пада. Ако през 2002 г. апартамент от 100 кв. м в столичния квартал „Младост” е носел 8,72% годишна доходност, то сега тя е 4,11%. За 5 години текущата доходност от този апартамент е паднала повече от 2 пъти. „Вече няма гаранция, че ако закупим имот днес, утре ще можем да го препродадем с печалба“, твърдят от Кредитекс. Според анализаторите твърде вероятно е в средносрочен план да се претърпят загуби от понижение на цената. Инвестицията във ваканционен имот се изплаща за около 20 години и в момента носи около 5% годишна доходност – далеч под обещаваните от някои строители 20%.

Три са основните решения при намаляваща или никаква доходност от вече закупени ваканционни или жилищни имоти, поясняват от Кредитекс.

Първият е препродажба. Това е добър вариант за капитализиране на печалбата и постигане на голяма доходност от инвестицията в имот при условие, че инвеститорът знае в какво да вложи отново печалбата. От друга страна, освен класическия банков депозит, вече има достатъчно други начини за дребния инвеститор да вложи свободните си парични средства и така да постигне по-висока доходност от установената при недвижимите имоти – например, частни пенсионни фондове (между 7-9%), различни видове взаимни фондове (между 6 и 30%), акции на БФБ – до 100% и т. н.

Вторият вариант – отдаване под наем –  носи малки рискове, но и малка доходност. За разлика от продажните цени на имотите напоследък, наемите почти не се променят. По-голямата част от новопостроените апартаменти в София се населяват около 30%, като останалите явно са закупени с цела да се отдават под наем или за препродажба, твърдят от Кредитекс. За да са конкурентни на наемния пазар, имотите трябва да се довършат и да се обзаведат, което изисква допълнителна инвестиция в имота от не по-малко от 100 евро на кв. м.

Според повечето българи най-добрата и най-сигурна инвестиция в момента остава тази в недвижими имоти, твърдят от Кредитекс. Затова и малцина биха повярвали, че за последните няколко години, точно по време на масовата еуфория за покупка на имоти, доходността на инвестицията в имот непрекъснато пада.

Как да измерим доходността на една инвестиция в имот днес? Според теорията доходността е отношението на сегашната стойност на бъдещите парични потоци към размера на инвестицията. С други думи, доходността на един недвижим имот се измерва чрез способността му да генерира бъдещи наеми. Сумата от чистата годишна печалба от имота, разделена на неговата пазарна цена към момента, дава неговата текуща доходност.

Пример за изчисляване на доходността на един стандартен тристаен апартамент от 100 кв. м в панелния комплекс Младост би изглеждал по следния начин според Кредитекс:

Размерът на наема за такъв имот е около 300 евро на месец, или 3 600 евро годишно. Това обаче не е чист доход за собственика. Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) – застраховки на имота, данъци и такси, разходи за управление, за основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуална липса на наемател. Затова чистият доход от подобен имот е с около 20% по-малък, или 2 880 евро годишно. Ако разделим този доход на пазарната стойност на апартамента в момента (около 70 000 евро, или 700 евро на кв. м за Младост) ще получим 4,11% текуща доходност.

Базите данни на Кредитекс показват, че през 2002 г. средната цена на подобни апартаменти е била около 220 щатски долара на кв. м, или около 22 000 долара за жилище от 100 кв. м. Наемите варираха между 180 и 250 долара на месец в зависимост от състоянието на имота. Ако се приеме за леснота наем от 200 долара на месец, или 2 400 долара годишно, чистият годишен доход в този случай е 1 920 долара. Разделен на пазарната стойност от 22 000 долара, той ще даде доходност от 8,72%.

Следователно само за пет години текущата доходност на апартамент в Младост е паднала повече от 2 пъти. Всички тези изчисления естествено изключват елемента на капиталова печалба, която би могла да се получи при евентуална препродажба на имота на по-добра цена.

Друг начин за сравнение на доходността на имоти се е наложил в оценителските среди под името “брутен наемен множител”. Той отразява броя на брутните месечни наеми, с които може да се “откупи” обратно инвестицията в даден имот. В примера с апартамента в Младост брутният наемен множител е 70 000 / 300 = 233, т. е. инвестицията в такъв имот днес ще се изплати след около 20 години. От практическа гледна точка е прието, че инвестицията в недвижим имот е неизгодна, ако стойността на брутния наемен множител е по-голям от 200.

Данните на Кредитекс за имотния пазар в София, който дружеството наблюдава от 1999 г., днес показват най-ниската текуща доходност от инвестиция в жилищен имот в столицата: около 5,09% годишно. Брутният наемен множител е около 195. За различните райони на столицата, текущата доходност е както следва:

Според някои компании инвестицията във ваканционен имот по Черноморието и планинските курорти днес също ще се изплати след около 20 години, т. е. и при тях годишната доходност е около 5%. Това е далеч от обещанията на строителите за доходност до 20% от подобни имоти. Такива обещания са нереалистични главно заради увеличаващото се предлагане на такива имоти (издадени са разрешения за строеж на повече от 2,4 млн. кв. м ваканционни площи, според данни на НСИ), краткия сезон (сравнен с повечето съседни средиземноморски дестинации) и ниската платежоспособност на българските и чуждите туристи.

Според Кредитекс това са подводните камъни при покупката на имоти днес. Инерцията от последните години е твърде голяма и усещането за непогрешим избор при покупка на жилищен или ваканционен имот за отдаване под наем скоро може да се превърне във финансов проблем за някои, предупреждават анализаторите, като уточняват, че става въпрос само за тези имоти, които представляват интерес за дребния български инвеститор.

За разлика от него, големите компании могат да си позволят да платят допълнително за финансови и маркетингови услуги от специалисти в бранша, преди да решат да инвестират. Още повече, че в сектора на търговските и офис площите (или т. нар. бизнес имоти) доходността е на доста по-високи нива. Според данни на Forton International средната доходност от инвестиции в търговски и офис площи в момента е около 8-9%, а за търговските обекти - до 12-14%. Основният фактор за развитието на бизнес имотите днес е търсенето от страна на българските фирми – както за наемане, така и за покупка. Второто се стимулира от все по-достъпното кредитиране в страната и започва да измества като алтернатива наемите.

Намаляващата доходност не е изненада за специалистите, смятат от Кредитекс. Съвсем нормално е при един съзряващ пазар, какъвто вече е българският, доходността да намалява. При подобни нива на доходност се очаква от този сегмент да започнат да излизат тези, които търсят бързи и високи печалби от спекулативни сделки, а на тяхно място да идват големите институционални инвеститори. Много е вероятно и самите строители, които все още имат инерцията за светкавични продажби още на чертеж, да преосмислят начините за финансиране на строителните си обекти в бъдеще. Насищането на пазара на жилища със сигурност ще накара някои от тях да се преориентират към строителство на други типове имоти (например промишлени обекти) или тяхната рехабилитация.