Порочният кръг на кредитната криза

С продължаващото затягане на икономическите условия и с изключителното поскъпване на кредитното и капиталовото финансиране се засилва натискът върху много бизнеси и управлението на тяхното портфолио от имоти.

В резултат на това екипите, отговарящи за управлението на това портфолио, се намират под нарастващ натиск да осъществят значително намаление на разходите и да осигурят ликвидност за бизнеса, сочи анализ на консултантската компания Jones Lang LaSalle.

За разлика от кризата в началото на десетилетието, днес компаниите и техните специалисти в областта на имотите са по-добре подготвени да отговорят проактивно на тези трудни времена, тъй като средствата за управление на портфолиото и за създаване на финансови решения са по-съвършени и достъпни.

Има редица финансови решения, позволяващи намаление на оперативните разходи или генериране на приходи, които да подкрепят балансите на компаниите. Това обаче може да стане единствено със задълбочен анализ и разбиране на основните и второстепенните активи в компанията, както и на процесите в индустрията.

В зависимост от корпоративната стратегия има възможност да се привлече капитал чрез продажби, като например продажба чрез обратно отдаване под наем (sale and leaseback) или да се намалят оперативните разходи чрез обратно изкупуване на имоти от наематели в затруднено положение.

Въпреки това възможността за повечето организации да набират капитал на приемливи цени е все още изключително ограничена от настоящата кредитна криза. В момента липсата на доверие сред инвеститорите и потребителите подхранва порочен кръг. Той натиска цените надолу, тъй като пазарите включват в тях предварително риска в условията на изискуеми кредити.

В основата на порочния кръг е недостигът на капитал за финансиране поради забавянето на икономиката, в резултат на който отслабва доверието на инвеститорите и потребителите. Това води до по-голяма премия за риска, която банките и инвеститорите изискват за инвестициите си. Това пък принуждава инвеститорите да продават активи, причинявайки още по-голям спад в цените на пазара като цяло. Понижените цени, от своя страна, са причина банките да са по-малко склонни да поемат рискове при финансиране и поради това понижението на основните лихвени нива остава неефективно.

Като резултат много бизнеси в глобален план няма да са в състояние да получат свежо финансиране от банките при условията, на които са успявали през досегашните години. Това понижава общите условия за потенциален икономически ръст. Ограниченото кредитиране има пряка връзка с индивидуалните инвестиционни планове на компаниите, особено на онези, които ще се нуждаят от рефинансиране през следващите една-две години.

Ако компаниите не са в състояние да получат финансиране директно от банките, традиционните алтернативи за това досега бяха да привлекат капитал директно от финансовите пазари или чрез издаването на облигации.

И двата модела обаче бяха значително засегнати от финансовите сътресения, тъй като пазарите се опитват да определят съответната рискова премия за притежаването на финансови активи. Това става или чрез по-високи дивиденти заради понижените цени на акциите, или чрез драматично по-висока доходност върху облигациите.

Статистика на базата данни за финансова информация Thomson Datastream сочи, че доходността върху 10-годишните облигации, деноминирани в евро, с рейтинг ААА на територията на еврозоната се е повишила почти до 8,5% през септември 2008 г. в сравнение с 6% година по-рано и под 6% през септември 2006 г.