Изчерпват се запасите от проблемни жилища на американския пазар

Когато банките драстично намалиха процедурите по налагането на възбрана преди две години след проведеното държавно разследване по обвинения за порочни практики, изследователи, учени и анализатори от Wall Street прогнозираха, че след като кредиторите уредят исковете и обработят натрупаните документи, пазарът ще бъде залят от проблемни жилища, което пък ще окаже сериозен натиск върху цените, пише Bloomberg.

Преди година консултантската компания RealtyTrac Inc. предупреди за "нова предстояща вълни от възбрани". През февруари професорът от Университета в Пенсилвания Сюзън Уохтър заяви, че има опасност от отприщване на натрупаните запаси от проблемни жилища, което би могло да дестабилизира пазара.

Това обаче не се случи, дори и след като петте най-големи компании за обслужване на ипотеки в САЩ постигнаха извънсъдебно споразумение за 25 млрд. долара с федералните и държавни регулаторни органи през февруари. Вместо това броят на проблемните имоти за продажба намаля до най-ниското им ниво от десетина години насам, цените се повишиха с най-ускореното си темпо от 2005 г.

Постепенното възстановяване на жилищния пазар пък доведе до засилване на потребителското доверие и икономиката като цяло.

"В момента няма достатъчно жилища, за да се задоволят нуждите на пазара", посочва Пол Джейкъбсън, агент на недвижими имоти от Стоктън – градът, който е най-тежко засегнат от процедурите по налагане на възбрана, но и в който има сериозен недостиг на жилища.

Банките все по-често търсят алтернативи на възбраните, за да избегнат съдебните дела. Те опрощават дългове, модифицират планове за погасяване на кредитите и одобряват "къси" продажби, които позволяват на собствениците на жилища да ги продават на цени, по-ниски от оставащите вноски по ипотеките им.

За недостига спомага и федералното правителство, което разшири програмите си за модифициране на заемите, а Федералният резерв поддържа лихви, близки до нулата.

Редица инвеститори, включително Blackstone Group LP и Colony Capital LLC, изкупуват хиляди жилища под възбрана още преди да бъдат пуснати на пазара, което още повече ограничава предлагането.

Целта на банките, обслужващите компании и правителството бе да се забави целият процес и той да бъде преодолян бавно, коментира Джошуа Рознър, анализатор от Graham Fisher & Co.

Тази стратегия може би работи. Цените в 20 от водещите градове на САЩ, следени от индекса S&P/ Case-Shiller, са нараснали с 2% през септември на годишна база, което е най-сериозното им повишение от 2010 г. насам.

По-рано тази година Федералният резерв в Ню Йорк прогнозира, че през 2012 г. броят на имотите, отнети принудително от банките, ще достигне 1,8 млн. До края на октомври обаче броят им бе около 559 хил., което означава, че в края на годината той ще бъде около 650 хил., посочва вицепрезидентът на RealtyTrac Дарън Бломкуист.

Т. нар. запаси "в сянка", или жилищата с предстояща възбрана, намаляват заради по-ниския брой на изпадащите в неплатежоспособност длъжници и по-бавната обработка на натрупаните "лоши" заеми от страна на банките.

През третото тримесечие делът на заемите в забава над 90 дни или в процес на възбрана се е свил до 7,03% от отпуснатите ипотеки, което е най-ниското равнище от 2008 г., сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери в САЩ.

Въпреки че кредиторите могат да пуснат повече проблемни имоти на пазара догодина, обемът им няма да е достатъчно голям, за да окаже натиск върху цените, смятаи жилищният стратег Вишуанат Тирупатур от Morgan Stanley в Ню Йорк.

В същото време Робърт Шилър, един от основателните на индекса S&P/Case-Shiller, неотдавна предупреди, че запасите от жилища с наложена възбрана продължават да застрашават икономиката на САЩ и биха могли да доведат до вълна от неплатежоспособност, както и да понижат цените на жилищата.

"Интересно е, че хората са толкова убедени във възстановяването. Историята показва, че тези пазари са трудни за предвиждане", коментира той.

Забавянето на процеса може би пречи на по-бързото възстановяване, посочва Антъни Сандърс, професор по икономика от университета Джордж Мейсън във Феърфакс, Вирджиния.

"Най-добрият лек за всяка пазарна криза е да се позволи на цените да паднат до необходимото ниво, за да се прочисти пазарът", твърди той. "Вместо това, ние просто си седим и все още не сме преодолели опасността. Решението възбраните да се забавят бе по-скоро политически, отколкото икономически акт," отбелязва икономистът.