Хърватският имотен пазар – пазар на купувача, но такъв липсва

Въпреки опитите на хърватското правителство да улесни покупката на жилище от граждани на страни от Европейския съюз, брокерите на имоти в страната отчитат незначителен брой нови проекти и непроменено търсене.

Има „тотална стагнация и неликвидност на жилищния пазар", казва Ведрана Ликан от офиса на Colliers International в Загреб, цитирана от New York Times.  „В Хърватия има близо 13 хил. непродадени апартамента към края на първото тримесечие на 2009 г."

Очакванията са били много високи през март, когато страната прие нов закон, който дава на гражданите на ЕС същите права, каквито имат и хърватите при покупка на повечето видове имоти. Но „законът бе приет точно с идването на рецесията, припомня Елена Цветкович от Savills. „Това беше изключително лош момент“.

Кризата определя само част от причините за това, в основата са и някои специфични за Хърватия фактори.

„Големите фактори са глобалната икономически криза – това, което се случва във Великобритания и САЩ и ние го чувстваме тук“, казва Маринела Мостич от KPMG. „Нещата в момента са в застой – ако работата по даден проект още не е започнала, той просто няма да бъда реазлизиран."

Британците са били сред най-ентусиазираните чуждестранни купувачи в страната през последните години. Те обаче са засегнати от неблагоприятния обменен курс между паунда и еврото – валутата, в която са обявени повечето имоти в страната. Напоследък се наблюдава променя в профила на чуждестранните купувачи – от предимно британци и ирландци в момента интерес има от купувачи от Чехия и Белгия.

По принцип районите в близост до брега са най-популярни както сред инвеститори, така и сред купувачи на ваканционни жилища, особено зоната между Сплит и Дубровник, както и северната част от полуостров Истрия.

Законът за устройство на територията, който определя туристическите зони, включително и крайбрежието, обаче възпира строителството. Т. нар. зони Т1 са определени за хотели, а Т3 са за къмпинги. „Зоните T2 са проблемните“, казва Цветкович. В зона T2 може да се строят вили и апартаменти, които обаче могат да се ползват само за отдаване под наем, така че собственици могат да бъдат само строителните предприемачи.

„Това е ябълката на раздора, тъй като затруднява строителството точно в тези области, където хората искат да го засилят“.

Носят се слухове, че правителството може да промени устройствените закони, но това едва ли ще се случи до края на годината, казва Цветкович.

Друг специфичен аспект за Хърватия е правото на собственост. Страната преди беше част от Югославия - държава, в която по-голямата част от земята и имотите са собственост на държавата. „Ако даден терен е бил национализиран в определен момент, тогава може да има съмнения относно претенциите за тази земя“, казва Мостич.

Освен това много хора са били изгонени от домовете си по време на конфликта, последвал разпадането на Югославия. След края на конфликта всички изгонени са получили позволение да се върнат обратно в домовете си, но само малко част от тях са го направили и това довежда до голям брой изоставени жилища в страната. По този начин собствеността върху тези имоти може да се окаже спорна.

„Определено има следвоенни проблеми и разрешаването на споровете за собствеността не е толкова бързо, колкото би трябвало да е“, казва Мостич. „Така че е важно всеки чуждестранен инвеститор да има подходящ адвокат, който да направи нужните справки за всеки имот“.

Докато някои смятат, че в момента има изгодни оферти за сделки, други не са толкова убедени, че пазарът се възстановява.

„Цените на имотите в Хърватска са вече на ниво с тези в ЕС, или дори по-високи, така че не виждаме повече място за увеличаване на цените“, казва Ликан.

Скорошно проучване сред 50 хърватски агенции за имоти показва, че 65% от анкетираните смятат, че цените ще се понижават в следващите 12 месеца, а 33% смятат, че няма да има изменение.