Инвеститорите бягат от нажежения жилищен пазар в Амстердам

Крещящият недостиг на жилища в Амстердам трябваше да превърне града в най-доброто място за инвестиране от Vesteda, най-големия частен инвеститор в холандски жилищни имоти. Но не е така.

Причината е в плана на новото ляво правителство да въведе по-стриктни регулации на жилищния пазар и да постави таван на наемите, което на практика ще направи невъзможно за компаниите да инвестират там, казва пред Bloomberg Гертан ван дер Баан, главен изпълнителен директор на Vesteda.

“Това е аномалия – има пари, има търсене на жилища и желание от страна на инвеститори като нас да влагаме парите си, но мерките на градските власти в Амстердам и Утрехт не ни позволяват да инвестираме в нови проекти“, казва 50-годишният Ван дер Баан в интервю в централата на Vesteda в южната част на Амстердам.

Компанията иска да инвестира в изграждането на нови жилища под наем на места, където търсенето е най-голямо, което поставя Амстердам сред водещите градове в списъка й. Има търсене и от инвеститори извън страна. Неотдавнашно допитване на консултантската компания CBRE установи, че Амстердам е в топ три на най-популярните европейски градове, в които международните инвеститори искат да влагат парите си в краткосрочен план.

Социални жилища

Но новите планове на градските власти отблъскват инвеститори като Ван ден Баан. Политическият съюз в Амстердам между зелените, центристката партия D66 и Лейбъристката и Социалистическата партия планира изграждането на 7500 нови жилища на година, но една трета от тях ще бъдат предназначени за социални жилища за домакинства с ниски доходи и няма да бъдат достъпни за частни инвеститори.

В момента делът на социалните жилища в града е над 50% и местните власти активно наблюдават равнището им, за да гарантират, че няма да паднат под прага от 45% в някои квартали. В същото време градът се стреми да ограничи наемите, които могат да бъдат искани за някои новопостроени апартаменти, и това предизвиква недоволството на Ван дер Баан.

„Собственикът на жилище в частния сектор трябва да може да иска пазарна цена, независимо дали продава или отдава жилището си под наем“, казва той.

Тъй като местните власти искат максималната цена, когато продават земя въз основа на настоящите цени на жилищата, които нараснаха значително в последните години, Vesteda няма да може да постигне вече умерената си възвръщаемост от 4 до 5% при таван на цените на наемите, казва Ван дер Баан.

Растящи цени

Vesteda, чието портфолио се оценява на 7 млрд. евро (8,2 млрд. долара), включително жилищата в строеж, инвестира пари от пенсионни фондове като ABP, който е най-големият в страната. Компанията може да привлече допълнително финансиране на стойност между 1 и 2 млрд. евро, но просто не може да приведе тези средства в действие при настоящите условия, казва Бан дер Баан. Той смята, че неизползваният потенциал за инвестиции на местни и чуждестранни инвеститори може да е около 10 млрд. евро.

Цените на жилищата нараснаха в Амстердам и в други градове в Холандия заради комбинацията от растяща икономика, ниски лихвени проценти и недостиг на нови жилища. Това накара местните ръководители да поставят достъпа до евтини жилища на предно място в политическия си дневен ред. В Амстердам, където от дълго време управляват леви партии, през май дойде на власт коалиционно правителство на четири партии с обещанието за голямо нарастване на достъпните жилища.

Пропуснати възможности

„При този недостиг градът не трябва да регулира, а да стимулира ново предлагане“, казва Ван дер Баан. Макар да разбира, че общината има право да определя вида на жилищата, които да бъдат построени на терени, които притежава, налагането на правила за продавани имоти върху земя частна собственост отблъсква инвеститорите, допълва той.

Лорънс Ивенс, който отговаря за жилищната политика в Амстердам, е запознат с мнението на предприемачите и инвеститорите по въпроса, отбелязва в имейл негова говорителка. „Разбира се, че следим ситуацията, но засега има достатъчно хора, които искат да строят в Амстердам“, допълва тя.

Vesteda може да бъде принудена да върне пари на акционерите вместо да ги реинвестира. Това ще бъде „пропусната възможност и ще покаже, че не сме изпълнили мисията си“, казва Ван дер Баан.

Засега липсата на възможности за строителство са принудили Vesteda, която притежава 27 хил. жилищни единици, да бъде креативна в подбирането на инвестициите. През юни Ван дер Баан и екипът му купиха имотно портфолио за 1,5 млрд. евро от компанията NN Group NV, от които 75% под формата на акции, а останалата част – пари в брой.

Сделката е била добра и за двете страни, тъй като NN искала да намали преките си инвестиции в недвижими имоти, без да губи експозицията си, а Vesteda имала средства, за да разшири портфолиото си, казва Ван дер Баан.

„Но ако трябва да съм честен, взехме съществуващо портфолио. Предпочитаме да строим нови жилища, допълва той.