Контролът върху наемите работеше... по време на война

Не е за вярване, но контролът върху наемите отново е на мода. Два американски щата, които са изправени пред недостиг на достъпни жилища – Орегон и Ню Йорк, вече приеха закони, целящи ограничаване на наемите на жилищни имоти. Други щати и градове се готвят да въведат сходни мерки. Както винаги, когато правителства прибягват до контрол върху наемите, не всички са убедени, че това е добра идея, пише Стивън Мим за Bloomberg.

Днешният дебат се оформя като философско разногласие за относителната полза от свободните пазари и регулациите на щатско ниво. Но той засенчва истинската причина за първоначалното въвеждане на контрол върху наемите – войната.Първите писмени сведения за такъв контрол датират от XVI век, когато обсада на Париж и други градове кара съдилищата да ги намалят или дори да ги премахнат. Други страни предприемат сходни мерки, когато войната възпира търговията.

Тези мерки обаче винаги са били временни. Това се променя през 1914 г., когато „войната за прекратяване на всички войни“ е в ход и разбива жилищните пазари във всички участващи страни. Хората се стичали в градовете, за да работят във военната индустрия, а в същото време новото строителство намаляло наполовина заради липсата на строителни материали и работници.

Великобритания първа отговаря на недостига на жилища през 1915 г., като ограничава повишаването на наемите и замразява лихвите по ипотечните кредити за собствениците на имоти. Русия, Германия, Италия и почти всички останали страни, които участват в Първата световна война, последват примера. В повечето случаи законите остават в сила и след края на войната, за да отговорят на още по-големия недостиг на жилища заради притока на бежанци и завръщането на ветерани, които се установяват в градовете.

САЩ, които влизат във войната едва през 1917 г., леко изостават. В страната не е въведен контрол върху наемите на национално ниво. Вместо това федералната Служба за индустриални жилища и транспорт създава комисии от редиците на наематели, собственици на имоти, профсъюзи и обикновени хора, за да се произнесат за цените на наемите. Както отбелязва един историк, комисиите обичайно „нямат юридически правомощия и извършват арбитраж, помирение или използвали публичност като например опозоряване“. 

Този подход сработва. Комисиите не се свенят да препоръчат повишаване на данъците за собствениците, които не проявяват склонност към сътрудничество. Това обаче не е равносилно на днешния контрол върху наемите. Единствените места, където е въведен такъв контрол, са градовете Ню Йорк и Вашингтон. И двата града изпитвали огромен недостиг на жилища. Две години след войната празните жилища в Ню Йорк намалели под 1%, а наемните стачки (форма на протест срещу големи собственици, при която група наематели отказват да плащат наема си, докато собственикът на имота не изпълни списък с техни искания – бел. ред.) се превръщат в обичайно явление.

След забавянето на икономиката от 1918 до 1921 г., което води до оскъден капитал за строителство, жителите на Ню Йорк искат от местните власти да приемат закони за контрол на наемите в европейски стил, разказва историкът Робърт Фогелсън. До 1920 г. проблемът става толкова остър, че властите дават на наемателите правото да обжалват наемите, които според тях са се провалили на нов тест за справедливост. Така съдилищата скоро са задръстени с десетки хиляди спорове между собственици и наематели. В крайна сметка апелативните съдилища в щата създават математическа формула, за да определят максималния справедлив наем – до 10% от справедливата пазарна стойност на апартамента. Нетните приходи на собственика са определени като брутният наем минус разходи и обезценяване. Контролът върху наемите пристига в Америка.

Конгресът също не е наясно как да регулира наемите в столицата и в крайна сметка създава комисия, която да определи „справедливи и разумни“ нива. Всички тези закони са оспорени в съда, но през 1921 г. Върховният съд одобрява повечето от тях. Министърът на правосъдието по онова време Оливър Уендъл Холмс-младши заявява, че ако правителството може да регулира височината на сградите, то може също така да спира ръста на наемите.

В цял свят отмяната на законите за контрол на наемите се оказва по-трудна от задействането им. Страните с най-висока инфлация след войната – Германия е най-крайният случай, имат най-големи затруднения да прекратят контрола върху наемите. Повечето страни обаче успяват да се отърват от мнозинството извънредни разпоредби, въведени след войната.

Но това отнема време. Дори Великобритания, която спечели войната, постепенно успява да се освободи от тази политика. За някои имоти таванът за повишаване на наемите остава в сила до 1989 г. В САЩ собственици и имотни компании успяват да се отърват от контрола върху наемите към средата на 20-те години на миналия век, но само за кратко. Голямата депресия съживява контрола върху наемите в цял свят, а Втората световна война, започнала в края на 30-те години на миналия век, кара страните да затегнат регулациите една след друга. Повечето страни запазили практиката и след войната. САЩ били изключение, като Конгресът регулира наемите директно само от 1942 до 1945 г., след което прехвърля задачата на градовете и щатите.

С течение на времето контролът върху наемите губи връзката си с войната и се превръща в свещена крава за леви политици, които го смятат за символ на справедливо правомощие за справяне с неравенството. За десницата контролът върху наемите е пример за това как правителствата могат да изкривят правилата на свободния пазар.

Хубаво е, че има такъв дебат. Но добра първа стъпка би било да признаем, че тази политика се заражда в години на кръвопролития и криза, а не при настоящите затруднения на жилищния пазар. Тази военновременна мярка сега се превръща в опростенческо решение на съвременната липса на достъпни жилища в САЩ – проблем, който възниква от законите за планиране и данъчни субсидии, а не от пренаселване като през военните години. Това показва, че политиците трябва да се потрудят повече да създадат нови, по-ефективни стратегии.