Торонто и Франкфурт са най-застрашените от имотен балон градове в света

Дисбалансите на жилищните пазари в големите градове в света са много големи, а цените не са в унисон с повишаването на лихвите, пише швейцарската банка UBS, която публикува индекса си за най-застрашените от балон жилищни пазари в света през 2022 г.

Торонто и Франкфурт оглавяват класацията тази година, като и двата пазара показват явни характеристики на балон. Висок риск е отчетен и в Цюрих, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър и Амстердам. А Тел Авив и Токио влизат в топ десет на най-застрашените от балон градски жилищни пазари в света за първи път от създаването на индекса през 2015 г.

Най-застрашените от балон градски жилищни пазари в света. Графика: UBS

UBS определя ценовите балони на жилищния пазар като значително и трайно неправилно оценяване на актив. Съществуването им не може да бъде доказано, ако не се спукат. Типичните признаци за балон на жилищния пазар са откъсване на цените от доходите на населението и наемите и дисбаланси в реалната икономика като прекомерно кредитиране и строителна дейност, пише банката. Индексът не прогнозира дали и кога ще настъпи корекция. Промяна в макроикономическата инерция или в нагласите на инвеститорите или голямо повишаване на предлагането може да предизвикат спад на цените на жилищата, допълват от банката.

В САЩ всички анализирани градове са на територията на надценените, като дисбалансите са по-явни в Маями и Лос Анджелис, отколкото в Сан Франциско, Бостън и Ню Йорк.

Дисбалансите на жилищните пазари остават високи и в Стокхолм, Париж и Сидни въпреки охлаждането, а оценката на риска в Женева и Лондон остава непроменена спрямо миналата година. Тези градове също попадат на територията на надценените пазари.

Други жилищни пазари, които проявяват признаци на надценяване, са Мадрид и Сингапур. Сао Паоло, който попада за първи път в индекса тази година, а справедливо оценен пазар наред с Милано и Варшава. А въпреки силната година жилищният пазар в Дубай остава на територията на справедливо оценените.

Ръстът на номиналните цени на жилищата в 25-те анализирани града се е ускорил до почти 10% от средата на 2021 до средата на 2022 г., най-голямото повишение от 2007 г. насам. Всички градове с изключение на три – Париж, Хонконг и Стокхолм, отчитат ръст на цените на жилищата.

Най-висок регионален ръст на цените от над 15% в номинални изражения е регистриран в северноамериканските градове. Освен това ускоряване на растежа на неизплатените ипотечни кредити е видимо във всички градове и за втора поредна година дълговете на домакинствата нарастват значително по-бързо от дългосрочното средно равнище, отбелязва UBS.

Бумът на кредитирането е най-силен в Близкия изток, САЩ, Канада и Австралия. От началото на пандемията банката отчита ръст на натрупания дълг на домакинствата спрямо брутния вътрешен продукт в много от анализираните икономики. Жилищата поскъпват по-бързо от повишаването на потребителските цени в десет от анализираните 25 пазара.

Жилищен пазар под натиск

Лихвите по ипотечните кредити почти са се удвоили спрямо най-ниската си точка в средата на 2021 г. В комбинация с повишените цени на имотите жилищната площ, която е финансово достъпна за квалифициран служител в сферата на услугите, сега е средно с една трета по-ниско спрямо нивото точно преди пандемията. Такова домакинства сега може да финансира само около 50 кв. м жилищна площ. Освен това инфлацията и загубата на активи заради сътресенията на финансовите пазари намаляват покупателната способност на домакинствата, което ограничава търсенето на допълнителни жилищни площи. Така жилищата стават по-непривлекателни за инвестиция, тъй като лихвите по кредитите в много градове надвишават доходността от имот, закупен с инвестиционна цел, отбелязва UBS.

Силният трудов пазар остава последният стълб, който подкрепя жилищния пазар в много градове. С влошаването на икономическата обстановка обаче и тук има риск от буксуване. Глобалният бум на жилищния пазар вече е под натиск и в повечето градове с много високи цени може да се очакват значителни корекции на цените в идните тримесечия, пише банката.

Закупуването на апартамент с площ от 60 кв. м надхвърля бюджета на хората със средни годишни доходи в сектора на услугите в повечето градове в света. В Хонконг дори хора, които печелят два пъти повече от средните доходи не успяват да си позволят апартамент с такива размери. Колко години трябва да работи квалифициран служител в сферата на услугите, за да си купи апартамент от 60 кв. м близо до центъра. Графика: UBS

Цените на жилищата не отговарят на доходите на населението и в Париж, Токио, Лондон и Тел Авив. Недостъпните жилища често са признак за силно търсене от чужденци с инвестиционна цел, строги градоустройствени правила и регулации на наемния пазар.

За сметка на това жилищата са относително достъпни в Маями, Мадрид, Дубай, Сан Франциско и Бостън, което ограничава риска от ценова корекция в тези градове. Предвид относително високите доходи на населението закупуването на апартамент от 60 кв. м е сравнително постижимо и за жителите на Лос Анджелис, Милано, Женева и Цюрих.