Американското решение на проблема с празните офиси среща нови проблеми

Кметът на Бостън Мишел Ву предлага значителни данъчни облекчения за компании, които превръщат офиси в жилища – пореден пример, че градът се стреми да отговори на предизвикателствата пред работата от разстояние, която засяга градските центрове, и липсата на достъпни жилища, пише Bloomberg.

Миналата седмица Ву обяви програма за насърчаване на преустройства чрез облагане на строителни компании със значително по-ниската жилищна данъчна ставка. След това градът ще предлага отстъпка до 75% от жилищни налог, така че годишните имотни данъци за сграда на стойност 10 млн. долара ще спаднат до 26 850 долара спрямо връхната точка от 246 800 долара.

Потенциални сгради за преустройство не липсват. Свободните площи на офис пазара в Бостън са нараснали до 14,2% през второто тримесечие, най-високото ниво от две десетилетия, сочат данни на консултантската компания CBRE. В същото време градът с 650 хил. души население се бори с рязък ръст на цените на жилищата. Средният месечен наем на едностаен апартамент се е увеличил с 8% само за една година до 2800 долара, сочат данни на компанията Zumper.

„Трябва да предприемем всички възможни действия, за да създадем повече жилища и по-голяма достъпност, така че растежът в Бостън да отговаря на нуждите на настоящите и бъдещите жители“, заяви Ву в комюнике.

Тя не е единственият кмет в САЩ, който се опитва да засили бизнес имотите в града си. В Сан Франциско, който се превърна в синоним на градовете, борещи се за съживяване след COVID, кметът Лъндън Брийд иска да използва данъчни стимули, за да привлече нови компании. В Ню Йорк кметът Ерик Адамс призовава Wall Street да върне служителите в офисите и също така препоръча превръщането на празни бизнес сгради в домове.

Бостънската програма ще се превърне в тест за жизнеността на превръщането на офиси в жилища, подкрепено с данъчни облекчения. Дори със стимулите преустройствата често са твърде скъпи и сложни, за да имат смисъл за строителните компании. Много офис сгради имат големи и тъмни етажни площи, които трудно могат да бъдат разделени на приятни за живот домове. Разходите за такива проекти също често са много по-високи от строителството на нова кула от нулата.

Бостън е установил, че намаляването на данъчната ставка за жилищни имоти с до 75% в рамките на 29 години може „да предостави силен стимул за насърчаване на преустройствата“.

Brooking Institute съобщи в неотдавнашен доклад, че трансформирането на офиси в жилища не е „панацея“ и че властите трябва да бъдат внимателни преди да се втурнат да го финансират. Преустройствата често са невъзможни без значително държавно финансиране, отбеляза институтът.

Отделно проучване установи, че преустройствата в Сан Франциско, например, може да струват от 472 хил. долара до 633 хил. долара на жилище преди необходимите сеизмични подобрения.

Програмата за преустройство на Бостън планира да приема заявления тази есен до юни 2024 г., но не е ясно колко ще струва предложението.

„Може да получим едно, може да получим десет, може да не получим нито едно, няма да знаем какво ще бъде данъчното въздействие, докато не получим предложенията“, казва Джеймс Артър Джемисън, комисар по градоустройството в Бостън.

„Строители и собственици казват, че може да преустроят сградата си или да се опитат да я преотдадат и да намерят други наематели и тук възниква следващо препятствие. Тъй като цените намаляват, хората проявяват по-голям интерес към преустройството на сгради“, допълва Джемисън.

Финансова полза

В Бостън се намират големи компании като State Street Corp., Wayfair и General Electric. Но технологични компании преобладават сред бизнесите, които се стремят да преотдават офис площите си, сочат данните на CBRE.

Централната част на Бостън, където се намират около половината от офис площите в града, пострада тежко от пандемията спрямо други квартали. Доклад от 2022 г. по поръчка на града установи, че забавянето на икономическата дейност остава с 20% до 40% под нивата преди пандемията за индустрии като търговията на дребно.

Бостън, подобно на други градове, има финансова изгода от съживяването на офис пазара. Градът разчита на приходите от имотни данъци за около три четвърти от общия си бюджет, сочат данни на S&P Global Ratings, която дава на града кредитен рейтинг ААА.

Дора Лий, директор на отдела за анализи в компанията Belle Haven Investments, отбелязва, че за градовете е важно да реагират на нарушения предвид потенциалния удар за финансите им.

„Тези планове са много популярни, но офисите няма как да бъдат преустроени за една нощ. Това е процес, който ще отнеме години“, коментира Лий.