Пл. Бачев: Инвеститорите в хотели реагираха навреме за председателството на ЕС

Пламен Бачев е част от екипа на консултантската компания Forton от 2007 г. и ръководи екипа „Консултиране и оценки“ от 2013 г. С него разговаряме за динамичната ситуация на пазара на бизнес имоти в България и потенциала за развитие на хотелския сегмент. 

На фона на интензивния тази година пазар на търговски площи как стоят нещата при хотелите предвид рекордния туристически сезон и предстоящото председателство на Европейския съюз (ЕС)?

През последните няколко години има силен интерес към инвестиции в хотели, но броят на продадените активи се увеличи осезаемо едва през 2016 г. до осем регистрирани продажби на обща стойност 75 млн. евро по наши оценки (на Cushman & Wakefield Forton - бел. ред.).

За 2017 г. сключените сделки са на стойност 29 млн. евро. Инвеститорите реагираха навреме, тъй като вече е късно да се купува с цел председателството на Съвета на ЕС. Интересът в София и Пловдив (европейска столица на културата през 2019 г.) обаче е само донякъде провокиран от тези събития.

Очакванията ни са следващата 2018 г. да бъде годината на офис сградите, хотелите и логистиката, където има голям потенциал.

Хотелският пазар се влияе от съвкупност от фактори - председателството на Съвета на ЕС и увеличаващият се брой полети до и от България са само част от тях. Наше проучване сред операторите на 4- и 5-звездни хотели в София от пролетта на 2017 г. показва, че дори бизнесът им да не е пряко засегнат от увеличения трафик на нискотарифните авиокомпании от и към София, като цяло расте разпознаваемостта на столицата като туристическа дестинация и това се отразява положително на всички.

При почти всички хотели, участвали в проучването, има ръст на заетостта и приходите от стая през 2016 г. и очакванията са това увеличение да се запази. По същия начин председателството на Съвета на ЕС ще има краткосрочен ефект върху цените и заетостта във високата категория хотели, но може да донесе и дългосрочни ползи за пазара и участниците на него. Инвеститорите много добре разбират това и като цяло. И тези в големите градове, и тези в курортите са насочени към продукт, в който виждат нереализиран потенциал, като хотелите „България“ в София и „Катарино“ в Разлог.   

Можем ли да очакваме наплив на чуждестранни брандове от различните категории към страната ни заради ръста на туризма?

България е растящ пазар с не особено силно присъствие на брандове и все още със сравнително малка история в инвестициите и управлението на хотели. Управляващите компании добре разбират това и поради тази причина има интерес от международни брандове предимно към столицата, но също и към планинските и морските курорти.  Основната предпоставка са инвестициите в нови проекти или ребрандиране на съществуващи хотели, наличието на капитал под формата на собствен финансов ресурс или достъп до кредит. Това условие е изпълнено донякъде в момента и то е причината за новите проекти. А ръстът на туризма е добър шанс и за инвеститорите, и за брандовете.

Какво е мястото на местните играчи на пазара?

Местният капитал, с малки изключения, доминира в развитието на нови проекти, а в последните 7-8 години е единственият купувач на работещи хотели. Не виждаме промяна засега, макар че има продукт в София и по Черноморието, който би бил интересен и за международни инвеститори.

От страна на управлението има много добри примери за местни хотелиерски компании - специализирани в сезонния летен туризъм или национално представени. Предизвикателството при управлението е създаването на критична маса от хотели, която да подкрепи развитието на местен бранд, тъй като българският пазар е малък, а основният клиент за най-големите дестинации са чужденците (70-80% от нощувките).

Марката с международна репутация, стандарти при управлението и глобална система за продажби има голямо предимство в този случай, което инвеститорите оценяват. Местните хотелиери могат да се позиционират достатъчно добре на базата на достъпа си до локации. В крайна сметка принадлежността към верига има и предимства, и цена. Наличието й нито е задължително, нито е единствено условие за успеха на даден проект. Инвеститорите трябва да ги познават, за да имат правилните очаквания към хотелската марка, така че да се възползват максимално ефективно или да научат нещо от нея.