За връзката между цените на имотите и потреблението

Предвид очакваните ценови понижения на жилищата на редица пазари и през 2011 г., икономистите си задават въпроса „Какъв ефект ще има това върху потребителските навици на домакинствата?“.

Този въпрос стана предмет на горещи дебати, особено предвид факта, че бумът в цените на жилищата приключи както във Великобритания, така и в САЩ, Испания, Ирландия и други страни, в които растящите жилищни цени бяха свързани с понижение на спестяванията и повишение на задлъжнялостта на домакинствата.

Определено със спада на цените през 2008 и 2009 г. потреблението рязко се понижи. Икономистите смятат, че в действителност съществува връзка между богатството, което домакинствата са натрупали под формата на недвижимо имущество, и нивото на тяхното потребление, пише Financial Times.

Специалисти смятат, че може да се намери директна корелация между цените на жилищата и потреблението: повишението на жилищните цени води до повишено богатство на домакинствата, което от своя страна повишава потреблението.

Това обаче далеч не означава, че склонността на потребителите да харчат се покачва и пада заедно с цените на жилищата. Всъщност Централната банка на Англия стига до обратното заключение. Поне във Великобритания собствениците на жилища и онези, които не притежават имот, са увеличили потреблението си с еднакви темпове от началото на века.

Ричард Дисни, професор по икономика в Нотингамския университет, отбелязва, че доколкото е имало някаква връзка между ръста на потреблението и този на жилищните цени в САЩ и Великобритания, то тя се е стопила в началото на 2000 г.

Това обаче не значи, че колебанията в жилищните цени нямат ефект върху потреблението. Работата е там, че ефектът „богатство“ е нещо като мираж. Той е свързан с възможността на собствениците на имоти да извличат капитал чрез преипотекиране на имоти, което им позволява повишено потребление.

Докато британските собственици са използвали тази възможност през десетилетието, за да изплатят дълговете си, то тези в САЩ всъщност са използвали тези капитали, за да повишат още повече потреблението си чрез нови разходи, казва проф. Дисни.

Джон Мюлбауър, професор по икономика в Оксфордския университет, който изучава жилищните и кредитните тенденции, посочва, че „факторът на благоразположението“ води до корелация между покачващите се жилищни цени и ръста в потреблението.

Основната причина за ръста на потреблението при ръст на жилищните цени се дължи на „ефекта на обезпечението“, както той го нарича. С други думи, с повишението на цените на жилищата се повишава и стойността на актива, който може да се ползва като обезпечение за бъдещ кредит. С понижението на неговата стойност кредиторите оттеглят кредитния ресурс от пазара, тъй като се страхуват от загуби. Това води до икономически шокове.

Ед Стансфийлд, икономист в областта на недвижимите имоти в Capital Economics, смята, че е възможно да се говори за взаимовръзка между растящите цени на имотите и ръст в потреблението. Метрики като връзката между темповете на ръст на продажбите на дребно и този на одобрените ипотеки показва, че такава корелация съществува.

“Но има ли някаква причинност или и двете зависят от един и същи фактори като перспективите за ръст в заетостта?”, пита той.

Проф. Мюлбауър още през 1990 г. година стига до заключението, че либерализацията на кредитните пазари във Великобритания в началото на 80-те години е причина за изключително силния ръст на цените на жилищата през това десетилетие.

Всъщност именно централните банки би трябвало да са отговорни за това, че не са успели да вземат предвид наличността на кредитите в своите макроикномически модели – проблем, който според проф. Мюлбауър им е позволил да пренебрегнат пагубното натрупване на потребителска задлъжнялост (обезпечена и необезпечена) в годините, довели до кризата.