Падащите жилищни цени в САЩ – нож в сърцето на икономическото възстановяване

Милиони жилища в САЩ в момента стоят празни. Намеренията закупуване на нови жилища са значително понижени, каквито са и молбите за нови ипотеки.

Тези проблеми настъпват въпреки факта, че индексът за достъпността на жилищните цени, изготвян от Националната асоциация на брокерите на имоти в САЩ, е на най-благоприятните нива от 1976 г. насам, пише FT.

Досега сривът на цените и стойността на жилищата в страна е поразяващ. Общата стойност на жилищните имоти в САЩ се е понижила с около 9 трлн. долара от 2006 г. насам, сочат данни на сайта за имоти Zillow.

Търсенето е много слабо, като изгледите в дългосрочен план също не изглеждат розови, тъй като все по-малко хора смятат, че покупката на имот е безопасна инвестиция.

Броят на имотите с просрочена ипотека или в някакъв етап от процеса на отнемане, се оценява на около 8 млн.

Не по-малко притеснителен е и броят на т. нар. „ипотеки под водата“ - кредитите, чиято стойност вече надвишава тази на имота, който е използван за тяхното обезпечение. Поне 5,5 млн. домакинства в САЩ имат ипотека, която е поне с 20% по-висока от настоящата пазарна стойност на техния дом. Това са домакинствата, за които е най-вероятно да се откажат от ипотеката си. За тях американската мечта да притежават дом се е превърнала в кошмар, пише изданието.

Стабилизацията невъзможна

Съставният материал за отнемането на жилища – просрочените ипотеки – продължава да се увеличава, което вещае значително повишение на „ипотеките под вода“. Всичко това дава само още основание да се очаква, че жилищните цени в САЩ ще продължават да се понижават поне още една година, а вероятно и две.

Прогнозите сочат, че цените ще се понижат поне с още 10 до 20%, което ще направи общия размер на спада от върха на пазара в началото на 2006 г. около 40%.

Стабилизацията на жилищните цени е просто невъзможна предвид обема на реалния и потенциалния инвентар, който може да излезе на пазара.

Всъщност медианната цена на продажба на съществуващи жилища продължава да се понижава с ускорени темпове, в условия, в които кредиторите продължават да затягат вече достатъчно рестриктивните условия за финансиране.

Както Дейвид Розенбърг, старши икономист и стратег в инвестиционната компания Gluskin Sheff, посочва: „Ако жилищните цени не се понижат с поне още 10%, то тогава законите за търсене и предлагане ще спрат да действат, що се отнася то жилищните имоти.“

Резултатът от всичко това е, че все повече американски семейства остават пред риска да загубят своя най-голям актив – имота. Тъй като ипотечните кредити са средно 50% от общата стойност на жилищата, то спад от над 30% в цените на жилищата досега, вече е понижила общият жилищен капитал с над 60%.

Какво може да се направи?

Почти всички опции изглеждат лоши. Евентуален мораториум на отнеманията на имотите би срещнал голяма съпротива от онези собственици, които все още се борят да обслужват ипотеките си.

Възможната идея за още един данъчен кредит за новите собственици на жилищата е малко вероятно да бъде подкрепена от новия Конгрес.

За да бъде разширен мащабът на ролята на Fannie Mae и Freddie Mac на медиатори на жилищните пазари, първо трябва да бъде преодоляно схващането, че те достатъчно са изкривили ипотечните пазари и са оставили данъкоплатците да плащат цената от общо 150 млрд. долара.

Що се отнася до идеята, която някои лансират, главницата на ипотеките да се понижи до пазарната стойност на имота, за който те са използвани, цената на това за кредиторите, било то банки или данъкоплатците чрез Fannie и Freddie, би била от порядъка на трилиони долари. От Standard & Poor’s смятат, че 70% от онези кредити, които вече са били преструктурирани и предоговорени, ще бъдат просрочени отново, което означава нови огромни разходи на гърба на данъкоплатеца.

Всички възстановявания от досегашни рецесии в икономическата история на САЩ можеха да разчитат на силата на растящ жилищен пазар. Този път обаче случаят не е такъв. Наистина, продължаващият спад в цените на жилищния пазар е нож, насочен в сърцето на евентуалното икономическо възстановяване, пише изданието.