Има ли решение за проблема с кредитната пропаст в сектора на имотите в Европа?

Глобалната финансова криза и последвалият икономически спад доведоха до значителни структурни промени на глобалния пазар на имоти.

Между тях имаше три основни фактора, които в комбинация доведоха до значително разширение на пропастта по отношение на финансирането на пазара на имоти в момента:

• спадът на стойностите и доходността от имотите;
• прекомерната експозиция на основните кредитни институции на пазара;
• промените в банковото законодателство, които ограничиха склонността и възможността за кредитиране на банките, сочи нов доклад на консултантската компания CB Richard Ellis, Inc. (CBRE).

В резултат на това кредитополучателите днес се нуждаят от по-голям капитал, за да си осигурят финансиране от банките, както за рефинансиране, така и за нови инвестиции. Предвид факта, че традиционните канали за привличане на капитали или дългово финансиране в момента са силно ограничени и ще останат такива и за обозримото бъдеще, през последните месеци се създадоха възможности за нови инвеститори да запълнят тази пропаст чрез предоставяне селективно и печелившо на свежо финансиране.

Мецанин (mezzanine) финансирането стои между нискорисковото кредитиране на основните банки и високорисковото финансиране на 100% от необходимия капитал на клиента без самоучастие от негова страна. В тази връзка мецанин кредиторите ще имат възможност да генерират по-висока норма на възвръщаемост върху предоставените от тях кредити в сравнение с традиционните кредитори, тъй като първите заемат позицията непосредствено над вторите на рисковата крива.

В периода след краха на Lehman в Европа и САЩ се появиха над 100 мецанин кредитора. Обикновено това са:

• инвеститори в имоти, търсещи експозиция, която не е непосредствено на разположение на директния инвестиционен пазар, поради ограничената наличност на качествен инвестиционен инвентар;
• мениджъри на активи, зад които стоят състоятелни индивидуални инвеститори или институционални инвеститори;
• специализирани кредитни инвестиционни фондове.

Такива кредитори бяха нашироко спрягани като „решението“ за кредитната пропаст, но все още остава въпросът дали те ще могат и ще бъдат отговорът на растящия кредитен глад в сектора, се казва в доклада.

Много от тях са нови в този бизнес и нямат изградена нужната инфраструктура, за да се превърнат в значим фактор в сектора.

На пазара има множество сегменти, където този тип финансиране би могло да бъде приложено, и всеки от тях крие различни по същност рискове и потенциални възможности за печалба.

В момента към сегмента на бизнес имотите в Европа има отпуснати кредити на обща стойност 960 млрд. евро, които чакат да бъдат изплатени. Ясно е, че не всички от тях ще се нуждаят или ще са годни за рефинансиране.

Някои от тях не са обезпечени с необходимото ниво и качество гаранция, за да получат рефинансиране. Други пък са с ниско съотношение между кредита и стойността на актива, с който той е обезпечен, за да може да бъдат рефинансирани.

От тези 960 млрд. евро 22% са дългосрочен дълг, чийто матуритет настъпва през или след 2016 г. Още по-голям дял от 25% са кредити, обезпечени с нискокачествени имоти с ниско съотношение на кредит към стойност на имота.

В момента възможността пред мецанин финансирането да играе значима роля на пазара на дългово рефинансиране е в областта на съществуващите кредити, обезпечени с висококачествени активи, които представляват около 22% от общия обем.

Тези активи могат да привлекат и традиционни кредитори на пазарен принцип, но обикновено не при достатъчно високо съотношение на дълг спрямо стойност на имота, за да бъде рефинансиран целият необходим кредит, се казва в доклада.