Има ли полза от държавните намеси на жилищния пазар?

Хората имат навика да се оплакват от цените на недвижимите имоти, както когато са високи, така и когато са ниски. Когато са скъпи, жилищата са недостъпни за мнозина. От друга страна, когато станат евтини, ще бъдат засегнати хората, които са купили жилища по време на пика на пазара.

Пръсването на балона на пазара на имоти почти неизбежно води до рецесия и доста вероятно и до банкова криза. Така че в страни, където цените са високи, има вероятност нещата да добият политически оттенък, пише Business Insider.

Такъв пример е Хонконг, който въведе различни мерки за охлаждане на пазара от увеличаване на предлагането до въвеждане на наказателни данъци за спекулантите. Когато пазарът вървеше надолу пък правителството направи всичко по силите си, за да обърне тенденцията.

Сингапур, където жилищните цени в частния сектор също са високи, също въведе сходни мерки с цел да спре спекулантите.

Китай става все по-агресивен в опитите си да спре ръста на цените. Вчера бяха обявени поредните мерки за охлаждане на пазара, сред които ограничаване на броя имоти, които може да бъдат закупени в Пекин.

Въпросът е работи ли намесата от страна на правителствата.

Какво обичат да правят правителствата?

Увеличаване на предлагането
Всяко правителство обича да говори за увеличава на предлагането. Хонконг, Сингапур и Китай обсъждаха темата, а експерти често посочват недостига в предлагането като основна причина за високите жилищни цени.

Строителство на достъпни жилища
Властите и в Хонконг, и в Китай говориха доста по темата. Правителството в Хонконг планира да построи около 5 хил. единици за отдаване под наем. Пекин наскоро съобщи за строителството на 100 хил. достъпни жилища.

Увеличаване на първоначалните вноски
Китай го прави много пъти. Последните изисквания са хората да осигурят 60% от цената на имота като първоначална вноска, ако това е втората им покупка на имот. Хонконг и Сингапур пък изискват по-високо самоучастие при по-скъпите сделки.

Данъци
Съвсем не е рядкост правителствата да прибягват до въвеждането на различни данъци в сектора на недвижимите имоти.

Възпиране на хората от покупка на жилища
Това е най-голямата интервенция от всички, но Китай я въвежда.

Отпускане на заеми за покупка на жилища
Хонконг прилага подобни мерки през 1997 година, но всичко приключва с това, че правителството се оказва с изобилие от лоши заеми след пръсването на балона на пазара на имоти.

Работят ли наистина тези мерки?

И да, и не.

Увеличаването на предлагането и строителството на по-достъпни жилища би трябвало до окажат известно влияние върху цените. Има обаче две клопки. Първата е, че строителството отнема време. В Хонконг например пълната реализацията на един проект (от терен до сграда, готова за продажба) обикновено отнема най-малко три години. Така предприемането на действия сега за осигуряването на повече земя на практика увеличава предлагането след три години. Ако междувременно се пръсне балонът на пазара, предлагането ще залее пазара, когато той се срине.

Трябва са се има предвид и количеството ново предлагане като съотношение спрямо общата жилищна наличност. На пазари като Хонконг, където всъщност има достатъчно жилища за населението, удвояването на годишното предлагане не е значително увеличение спрямо общата наличност. В такива случаи е спорно доколко ефективно би било увеличаването на предлагането с цел ограничаване на поскъпването.

Увеличаването на първоначалната вноска би трябвало да влияе на пазара, като то е желано и от гледна точка на това, че ограничава рисковете за банките при кредитиране.

Данъците и ограниченията на покупките са вероятно най-малко желателни, но не защото са неефективни при възпирането на спекулантите. По-скоро те изглежда пораждат различни непланирани последствия. В Хонконг например специален данък, който има за цел да възпира хората от препродажба на апартамент скоро след покупката му, е ефективен в ограничаване на спекулациите. Проблемът обаче е, че спекулантите не са формирали голяма част от общия пазар и забраната на бързите препродажби означава, че броят на хората, които продават апартаментите си, с времето ще намалее.

В Китай евентуално непредвидено последствие от забраната за покупка на имоти в определени случаи е, че хората ще започнат да живеят под наем. В Пекин напоследък се наблюдава по-бързо увеличение на наемите и подобни нива на активност не са обичайни за пазара. Последните мерки на Пекин на практика забраниха на хората, които не са живели в града през последните пет години, да купуват имоти. Те ще трябва да живеят под наем.

По-високите наеми обаче противоречат на добрите намерения на правителството. Те ще се повишат заради по-силното търсене на имоти под наем. На практика излиза, че въведените мерки увеличават рисковете и понижават търсенето на пазара на продажби, но по-високите наеми ще подкрепят и по-високи цени.