Историята показва, че жилищните имоти са лоша инвестиция

Сривът на жилищния пазар в САЩ убеди мнозина в опасностите от инвестициите в жилищни имоти, но инвеститорите можеха да осъзнаят това отдавна, просто ако бяха обърнали внимание на историята, пише Лари Суедроу в статия за MoneyWatch.

Близката история преди кризата караше много инвеститори да вярват, че купуването на къщи ще им донесе печалба. В неотдавнашен доклад на Journal of Wealth Management, озаглавен "Измерване на риска и възвръщаемостта от жилищните имоти", се отбелязва, че въпреки че има отделни тримесечия с понижение на индекса S&P Case-Shiller, като цяло тенденцията за 19-годишния период между 1987 г. и 2005 г. е положителна.

Повишението на цените е толкова силно, че за 10-те години между 1997 г. и 2006 г. номиналната и реална възвръщаемост е нараснала съответно с 9,7% и 7,1%. А между 2000 г. и 2006 г. стойностите са се повишили с 11% и 8,2%.

Вземането на решения на базата на подобни доказателства обаче създава риск от т. нар. "склонност към скорошния опит" - тенденцията да се отдава твърде голяма тежест на опита от близкото минало и да се игнорират доказателствата в дългосрочен план.

Познаването на историческите данни би довело до извода, че цените не тръгват направо нагоре. Всъщност само за периода 1972-1984 г. в САЩ са се случили три цикъла на силен растеж и срив при цените на жилищата - през 1972 г., 1978 г. и 1984 г.

Ако погледнем данните  в по-дългосрочен план, ще забележим една доста по-различна картина. Между 1890 и 2005 г. цените на жилищата с отчитане на инфлацията са нараснали само със 103%, или с по-малко от 1% годишно. Можем да си представим колко по-малко инвеститори биха се насочили към жилищния сектор, ако познаваха тези данни.

Професорът от Йейл Робърт Шилeр в книгата си "Безразсъдна еуфория" твърди, че купувачите на жилища вероятно са повлияни и от сравнението  на простата възвръщаемост спрямо редките сделки с недвижими имоти. Да предположим, че през 2005 г. едно жилище е продадено на цена с 10 пъти над цената, на която се е предлагало през 1945 г. Въпреки  че това води до проста възвръщаемост от 99%, реалната годишна възвръщаемост (с отчитане на инфлацията) е по-малко от 1%.

Друга често срещана грешка на купувачите при изчисляването на възвръщаемостта е да пренебрегват всички разходи по един жилищен имот - включително значителните разходи по сделката, данъци, поддръжка и харчове за подобрения. Ако предположим, че разходите за поддръжка възлизат на 1%, то тогава реалната възвръщаемост ще е под нула.

При изчисляването на възвръщаемостта от дадена инвестиция трябва да се взема предвид и условният характер на парите, които спестявате, като притежавате вместо да живеете под наем.

Тази цифра трябва да се отчита нето, без да включва всички разходи. Изследване за периода 1952-2005 г. показва, че когато се включат условните доходи от наем, реалната възвръщаемост за собствениците е 6,9% спрямо 7,3% за S&P 500.

Никога не бива да правите инвестиции без да сте наясно с характера на рисковете, които те носят. Освен това е важно да не се уповавате единствено на близкото минало, което води до покупка на вчерашните победители (обикновено на високи цени) и продажба на вчерашните губещи (обикновено на ниски цени). За да избегнете тази грешка, трябва да познавате историческите данни.