Йос Тромп: Всички имоти извън първокласния сегмент в България остават в сянка

Първокласният сегмент на имоти в България е единственият, който би могъл да провокира някакъв инвестиционен интерес в близко бъдеще, а всичко останало ще бъде извън полезрението на инвеститорите, коментира Йос Тромп, директор Проучвания и Консултиране за Централна и Източна Европа в консултантската компания CB Richard Ellis GmbH (CBRE).

Това важи и като цяло за региона на Югоизточна Европа, каза той. Въпреки известното засилване на инвестициите миналата година, тази година интересът на инвеститорите е намалял значително. Това се отразява още по-негативно на пазари като българския, които, предвид по-ограничения си размер и по-висок рисков профил, остават в сянката на по-големите.

Наскоро от компанията отчетоха 60% спад в обема на инвестициите в региона за първите шест месеца на годината. Но дори и по-установените централноевропейски пазари също отбелязват значителен отлив на инвестициите. В различна степен това важи за почти всички пазари с изключение на Полша.

Единственият фактор, който в момента може да предизвика някакъв интерес в региона, е развитието на определени видове нови проекти в определени локации, обясни Тромп.

Поради всеобщия спад на пазара обемът от проекти се понижи значително на повечето пазари, което може да доведе до ръст в търсенето на някои типове сгради. В това число влизат също и България и Румъния, но последната ще бъде първа облагодетелствана от потенциално развитие в посока изграждането на нови проекти поради по-големия размер на пазара.

Румъния всъщност е страната с най-добри перспективи в Югоизточна Европа, като дори и в момента има редица проекти за строителството на търговски центрове, които се развиват. Това е така, защото търговският сегмент се възприема като по-нискорисков.

България също има потенциал за раздвижване по отношение на нови проекти в средносрочен план, въпреки че в някои сектори, като този на офис сградите, проекти са малко вероятни

Всичко това обаче ще зависи до голяма степен от наличието на банково финансиране, как ще се развие макроикономическата ситуация и доверието на пазара. Ако нагласите останат каквито са в момента, нови проекти са малко вероятни, обясни Тромп.

Той оприличи ситуацията на тази от 2009 г., поне що се отнася до инвестиционните обеми и липсата на ликвидност на пазара. "Единствените съществени разлики са, че тогава имаше значително по-голям брой на проекти на етап развитие, търговският и офис сегментите се характеризираха със значително свръхпредлагане, а наемните нива бяха много по-високи".

Днес наемите до голяма степен са се понижили, а извън Полша проекти в развитие почти няма. Дори в Чехия, Унгария и Словакия пазарът е почти без никаква активност, каза той. По-умерените наемни нива означават също и че в момента те са защитени от особени последващи спадове.

На въпрос дали предпализвостта на инвеситорите относно региона е свързана с неговата близост до Гърция, Тромп отговаря, че гръцката криза е по-скоро допълнителен фактор.

Във връзка с въпроса за евентуална вълна от проблемни активи и мащабни отписвания от банковите баланси той казва, че тази тема се появява периодично през последните няколко години, но все още няма конкретни признаци. Процесът на прочистване на пазара в ЦИЕ от проблемни активи ще бъде много внимателен и постепенен, смята Тромп на базата разговорите си с представители на банковия и инвестиционния сектори. 

"Все още много продукти се намират под натиск, но всички заинтересовани страни са предпазливи и не са склонни да пристъпят към отписвания, тъй като това би означавало допълнителни загуби. Всяко отписване за банките ще има непосредствен ефект върху капиталовата им адекватност, което би им донесло допълнителни проблеми."