Как паричната политика на Фед влияе на американския пазар на наеми?

Повечето дискусии за вливането на ликвидност в икономиката и влиянието й върху жилищния пазар в САЩ през последните няколко години бяха фокусирани върху това как по-ниските лихви помагат.

Ефектите от количествените улеснения обаче по никакъв начин не допринасят за решаването на по-структурните проблеми на ипотечните пазари, пише Financial times.

Освен това никой досега не е разглеждал сценария, при който вливането на ликвидност стимулира инвеститорите да правят вложения в по-рискови класове активи, тъй като доходността от сигурните активи е намаляла.

BNP Paribas посочват в свой анализ, че и пазарът на наеми силно се влияе от паричните инжекции.

Почти всички новосформирани домакинства в САЩ излизат на пазара на жилищни наеми. Броят на семействата, живеещи в собствени домове, все още е с над 2% под пиковите си равнища и изглежда ще продължи да пада.

В същото време жилищата, обитавани от наемиатели, нарастват средно с по 900 хил. годишно през последните три години.

Търсенето на апартаменти под наем съживи строителството на многофамилни сгради и като че ли прочиства пазара на жилища, обитавани от собственици, тъй като инвеститорите търсят начини да преместят съществуващите си запаси от освободени от собствениците им жилища към пазара на наеми.

Наемните нива продължават да вървят нагоре, тъй като по-силното търсене се сблъсква с ограничено предлагане. Това несъответствие оказва обаче низходящ натиск върху цените на жилищата.

Сега като че ли в САЩ вече е достигната точката, при която инвеститорите виждат смисъл да купуват имоти и да ги трансформират в апартаменти под наем, тъй като брутната доходност от наемите достигна исторически нива.

Методът на количествено облекчение е доста успешен за понижаване на доходността от сигурни активи и принуждава инвеститорите да купуват по-рискови активи. Изглежда жилищният сектор също привлича сериозен интерес.

Фактът, че цените на жилищата в САЩ престанаха да падат също би трябвало да засили инвеститорското търсене, тъй като рискът от това капиталовите загуби да надхъврлят по-високата доходност е по-слаб.

По-голямата активност на инвеститорите би следвало да предизвика стабилност или скромно покачване на цените и да успокои резките скокове на наемите, а оттам да облекчи и натиска за ускоряване на инфлацията.

По-големият брой на инвеститорите в жилища няма да засили всички сегменти на пазара. По-скъпите пазари в предградията не са добра опция за инвститорите, търсещи ликвиден пазар на наеми. Много средностатистически и по-неелитни квартали обаче, както и редица райони в градовете, ще продължат да привличат засилено търсене поради агресивната нова политика на Федералния резерв.

Разбира се, финансовата политика не е единственото обяснение. Част от спада на дела на собствениците на жилища през последните години може да се дължи и на структурни фактори: например на по-малкия брой на домакинствата, желаещи да притежават жилища. Дори и младите хора да са имали достатъчно късмет да си намерят работа, те често имат твърде големи студентски заеми, за да могат да си позволят ипотека. В същото време условията за отпускане на ипотечни кредити остават затегнати.

От гледна точка на предлагането пък недостигът на жилищни блокове до голяма степен се дължи на недостатъчното строителство по време на балона, предшествал кризата.

Разбира се, нито един от протичащите процеси не е гаранция, че ръстът на пазара на наеми е достатъчно силен, за да предизвика значимо възстановяване в жилищния сектор. Те обаче помагат, стига обичайните рискове за пазара да не се материализират.