Очакват двоен ръст на инвестициите на пенсионните и суверенни фондове в имоти

Преките инвестиции от пенсионни и суверенни фондове на пазара на недвижими имоти вероятно ще се удвоят през следващите 10 години, прогнозира консултантската компания Jones Lang LaSalle (JLL), цитирана от Financial Times.

В свой доклад неотдавна JPMorgan Asset Management също обявиха, че 43% от институционалните инвеститори експериментират с имотни активи. В проучването, осъществено от компанията, са анкетирани 2 500 институционални инвеститори с активи за 7,8 трлн. долара.

Според Дейвид Грийн Морган, който отговаря за изследванията на световните капиталови пазар в JLL, все повече пенсионни и суверенни фондове обмислят вложения в недвижими имоти.

Потокът от инвестиции до момента обаче е концентриран в три града - Лондон, Ню Йорк и Хонконг, което предизвиква опасения от балон на цените на "суперлуксозните" офиси и търговски имоти, предпочитани от тези инвеститори.

От JLL предупреждават, че ценовият натиск във водещите градове едва ли ще се успокои, тъй като пенсионните фондове от нововъзникващите пазари стават все по-активни на глобалния пазар на имоти в търсене на убещите. Тези играчи като цяло отделят повече ресурси за имоти (10-15% от активите си) в сравнение с подобни фондове на развитите пазари (5-10%).

Няколко сделки напоследък показват, че пенсионните и суверенните фондове, които вече са активни на пазарите на имоти, започват да изместват фокуса си от пръвокласните имоти. Норвежкият петролен фонд, който неотдавна придоби централата на Credit Suisse в Цюрих за 1 млрд. швейцарски франка, заяви неотдавна, че ще търси възможности за покупка на индустриални имоти в Европа, изоставяйки предишната си стратегия.

Norges Bank Investment Management в момента държи около 0,3% от активите си в недвижими имоти, но иска този дял да нарасне до 5%. Най-големият суверенен фонд в света планира да инвестира и около 11 млрд. долара на пазара на недвижими имоти в САЩ, за да разшири портфейла си от имоти.

Подобни сделки са показател за структурната промяна в насоките на институционалните инвеститори, които се отдръпват от традиционните акции и облигации и се насочват към реални активи, като имоти, инфраструктура, природни ресурси и транспорт, посочват от JPMorgan Asset Management.

Според Дъглас Кроушоу от Towers Watson пенсионните фондове имат четири основни пътя за навлизане в сектора на недвижимите имоти - те могат да инвестират в специални дружества, като тръстовете за инвестиции в имоти, или пък в инструменти като облигациите, обезпечени със заеми за бизнес имоти.

Друг начин за достъп е чрез непубличните фондове и фондовете за частен капитал или пък директно кредитиране на компании за имоти.

Много пенсионни фондове предпочитат да инвестират в имоти чрез непублични фондове или пулове от фондове, но така те нямат пълен контрол върху инвестициите си.

Според Кроушоу изборът на начина на инвестиране обикновено зависи от типа пенсионен фонд. По-зрелите фондове като цяло търсят инвестиции в имоти, които биха им донесли сигурни дългосрочни доходи. Останалите обаче са готови да се възползват и от по-неликвидни възможности за инвестиции или пък да се обърнат към опортюнистични фондове за имоти, които изискват по-висок апетит към риска.

Кроушоу твърди, че все повече пенсионни фондове ще започнат да се насочват към следващия пласт имоти поради цените. "Активите, класифицирани като "добри второстепенни имоти", осигуряват възможност за благоприятни дългосрочни инвестиции за пенсионните фондове, особено ако успеят да договорят по-високи наеми или пък удължаване на съществуващите договори за наем", посочва експертът.

По изчисления на JLL стойността на търговията с имоти от инвестиционен клас може да нарасне от около 450 млрд. долара годишно в момента до над 1 трлн. долара до 2030 г., а стойността на общия пазар на бизнес имоти - от 36 трлн. до 92 трлн. долара.