Защо сенчестите запаси от имоти не потопиха жилищния пазар в САЩ в нова криза?

През миналата година американският жилищен пазар най-накрая намери дъното и  започна да показва признаци на възстановяване, пише Time. Дори и след като в началото на миналата година започнаха да излизат положителни данни за пазара на имоти обаче, не всички бяха убедени в това възстановяване.

Основната причина за скептицизма бяха милионите жилища, които все още не бяха пуснати на пазара – т. нар. сенчести запаси, но това предстоеше или защото вече бяха под възбрана, или защото собствениците им имаха толкова сериозни закъснения по погасяването на ипотеките им, че налагането на възбрана върху тях бе неизбежно. Тези имоти, поне по данни от миналата година, наброяват между 3 и 10 млн.

Причината на сенчестите запаси да се гледа като на лоша новина за жилищния пазар бе, че когато тези жилища в крайна сметка излязат на пазара, те ще засегнат търсенето и ще окажат натиск върху цените.

Според доклад на анализаторите от CoreLogic обаче сенчестите запаси към октомври 2012 г. са намалели до 2,3 млн. бр., или с 12.3% спрямо същия месец на миналата година. С други думи този “каталог” от жилища се е свил значително без да засегне цените в национален мащаб, както мнозина се бояха. Така че какво се е случило и защо сенчестите запаси все още не са потопили жилищния пазар на САЩ в нова криза?

Според Сам Катър, заместник-главен икономист в CoreLogic, първата причина е, че в играта са се включили инвеститорите - тръстове за инвестиции в имоти или индивидуални инвеститори, търсещи начин да спечелят допълнително като собственици на жилища.

Друга причина е, че кредиторите са предпочели да опростят някои дългове, отколкото да придобиват още жилища, които може да не успеят да продадат дори и на загуба.

Когато даден собственик не може да погасява ипотеката си, кредиторите често губят много пари дори и след като отнемат имота и го препродадат. Жилищата под възбрана се пласират с големи отстъпки, а самият процес на налагане на възбрана е много скъп за банките, защото те трябва да продължат да плащат данъците и разходите за поддръжка на имота преди процесът да се задвижи.

Така че преструктурирането на проблемните заеми, дори и това да означава опрощаване на част от главницата, понякога е по-разумно за всички засегнати страни.

Третата причина е, че много собственици все още дължат по ипотеките си повече, отколкото имотите им струват на пазара в момента. Парадоксално, но факт, това напоследък работи в полза на жилищния пазар, тъй като възпира тези собственици от пускането на имотите им на пазара. В комбинация със засиления интерес от страна на инвеститорите към евтини имоти, това доведе до рекордно ниски обеми от запаси на жилищата на пазара. А когато предлагането е ограничено, цените се покачват.

С ръста на цените все повече собственици ще успеят да излязат "над водата" - т.е. жилищата им ще струват повече от оставащите вноски по ипотеките им.