Сделките намаляват, но строителството не поевтинява: Скритият риск зад офертите под 2000 евро/кв.м

Данните на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие на 2026 г. показват, че цените на жилищата в България продължават да нарастват. На годишна база увеличението достига 15,5%, а спрямо предходното тримесечие е 4,5%. В София тримесечният ръст е 2,4%.

Тези показатели очертават продължаващ възходящ тренд на жилищния пазар, но не дават основание да се очаква, че всички имоти ще следват една и съща ценова динамика. При новото строителство крайната цена зависи както от пазарното търсене, така и от разходите за реализация на проекта, характеристиките на имота и финансовия модел на инвеститора.

Графика: НСИ

Дори при охлаждане на пазара и по-слаба активност на купувачите строителните разходи не намаляват автоматично. Според данни на Евростат цените на строителството на нови жилищни сгради в България са се увеличили със 166,1% между 2015 и 2025 г. Това дългосрочно изменение е важен контекст при оценката на цените на новото строителство, макар само по себе си да не определя конкретната стойност на всеки проект.

Какво стои зад цената на новото строителство?

Според експертната оценка на строително-инвестиционната компания BLD ориентировъчният ценови праг за ново строителство в сравнително добра градска локация в София е около 2300 евро на кв. м с ДДС. Тази стойност следва да се разглежда като ориентир за определен клас проекти, а не като универсален минимум за всички нови жилища в столицата.

Цената на един жилищен проект се формира от множество компоненти: стойността на терена, изграждането на инфраструктурата, строителните материали и труда, проектирането, строителния надзор, регулаторните изисквания и разходите за финансиране през целия строителен цикъл. Значение имат също локацията, архитектурните решения, техническите характеристики на сградата и степента на завършеност.

Ето защо значително по-ниската офертна цена не бива автоматично да се възприема нито като изгодна възможност, нито като доказателство за проблем. Тя е повод купувачът да проучи какво включва предложението, как е обезпечено изпълнението на проекта и при какви условия ще бъде придобит имотът.

Важно е да се разграничават нормалните търговски отстъпки от ситуации, при които ценовата политика може да е свързана с необходимост от бързо осигуряване на паричен ресурс. Именно тук финансовата структура на проекта се превръща в съществен фактор за сигурността на покупката.

Ниска първоначална вноска или голяма отстъпка: какво трябва да провери купувачът?

Сред предложенията на пазара се срещат схеми с ниска първоначална вноска, както и значителни отстъпки при авансово плащане. Подобни условия не са непременно сигнал за риск, но е важно да се разглеждат заедно с останалите параметри на сделката.

Когато изпълнението на един проект зависи в голяма степен от постъпленията от нови продажби, забавянето на сделките може да затрудни осигуряването на средства за текущото строителство. При недостатъчен финансов резерв това може да доведе до забавяне на работата и до затруднения при изпълнението на договорените срокове.

Затова преди подписване на договор купувачът трябва да обърне внимание не само на цената, но и на няколко ключови въпроса: как е финансиран проектът, какви са договорените срокове и условията при забавяне, предвидени ли са механизми за промяна на цената и какви права има клиентът при неизпълнение на задълженията.

Финансовата устойчивост на инвеститора не може да бъде оценена единствено по рекламната оферта. Тя изисква по-цялостен поглед върху организацията на финансирането, договорните отношения и способността на компанията да изпълни проекта независимо от краткосрочните колебания в търсенето.

Моделът на BLD: собствен капитал и банково проектно финансиране

Като част от инвестиционния холдинг AG Capital, BLD прилага модел на финансиране, който съчетава собствен капитал и банково проектно финансиране. Според компанията този подход позволява строителният процес да се планира и управлява въз основа на предварително осигурен финансов ресурс, а не единствено според темпа на продажбите.

Това създава предпоставки за по-добра предвидимост при изпълнението на строителните дейности и за последователно управление на проекта. Важна част от отношенията с клиентите са и ясните договорни условия, включително прозрачността по отношение на цената и евентуалните механизми за нейното изменение.

При покупка на жилище в строеж тези характеристики са съществена част от оценката на риска. Осигуреното финансиране, ясните ангажименти и проследимият график не премахват всички възможни рискове, но дават на купувача по-добра основа да прецени надеждността на предложението.

Доверието като резултат от дългосрочните отношения

BLD отбелязва 20 години  на пазара и посочва над 2000 предадени апартаменти и къщи. По данни на компанията близо  половината от продажбите ѝ  исторически са реализирани чрез  лични препоръки — показател  за значението на отношенията  с клиентите в дългосрочен  план.

По повод годишнината си компанията активира програмата „Препоръка“, която дава възможност на настоящи клиенти и партньори да препоръчат BLD на свои близки и приятели, търсещи нов дом. При успешно реализирана сделка участниците в програмата получават бонус от 2000 евро съгласно условията ѝ.

Покупката на жилище е дългосрочно финансово решение. Затова информираният избор изисква да се гледа отвъд цената на квадратен метър и да се оценяват качеството на изпълнение, договорните условия, финансовата устойчивост на инвеститора и яснотата на поетите ангажименти. Именно съчетанието на тези фактори дава по-пълна представа за стойността и сигурността на една инвестиция в дом.