Инвестиционните сделки с офиси в София са надхвърлили 65 млн. евро през 2022 г.

Инвестиционните сделки с офис площи в София са достигнали общ обем от над 65 млн. евро, сочат данни на консултантската компания MBL.

Повечето от трансакциите (около 65%) представляват сделки на компании със значителен свободен капитал, които са предпочели да закупят офис пространството си, вместо да го наемат.

Въпреки че в много случаи не липсва ентусиазъм на инвестиционния пазар, често има разминаване между очакванията на продавачи и купувачи, което ограничава активността.

MBL запазва умерено положителна прогноза за инвестиционния пазар на офис площи през 2023 г.

Обемът на съществуващите офис площи в София достигна 2,493 млн. кв. м към края на 2022 г., като 70% от тях са разположени извън центъра на града. Към момента по протежението на бул. "Цариградско шосе" се намират около 20% от целия офис фонд, следван от обособените бизнес зони в югоизточната част на Околовръстен път и бул. "Алекснадър Малинов", както и тази в района на "Хладилника".

Въпреки трудните пазарни условия за инвеститорите строителната активност се засили с няколко новозапочнати проекта през последното тримесичие на годината. Към декември 2022 г. около 246 хил. кв.м офис площи са в процес на изграждане. Строителните дейности са концентрирани във вече популярните бизнес райони като бул. "Цариградско шосе" и кв. "Хладилника", където се изграждат половината от строящите се офис площи.

Нетното усвояване възлезе на 16 500 кв.м за последното тримесечие на 2022 г. За цялата минаа година нетно усвоените площи достигнаха приблизително 70 хил. кв.м, което прави 2022 най-силната година за пазара на офис площи от пандемията. За последното тримесечие новонаетите площи възлизат на 30 хил. кв.м, а за цялата година - на 123 500 кв.м.

Свободните площи в офис сгради клас A и Б в края на четвъртото тримесечие на 2022 г. са 402 хил. кв.м, или 16,1% от съществуващия офис фонд в столицата.

Нецентралните райони продължават да имат най-много свободни площи (19%), тъй като там се намират и по-голямата част от офис сградите. Въпреки това най-значителното изменение в заетостта се наблюдава в идеалния център. Там наемите са най-високи, а в същото време много от офисите не могат да предложат на наемателите си толкова добри условия, каквито биха предоставили сгради в нецентралните райони, което ги прави неконкурентноспособни и бавно измества предпочитанията на наемателите.

Към момента активно предлаганите офиси в съществуващи офис сгради и такива, които все още са в процес на изграждане, възлизат на приблизително 552 хил. кв.м, отбелязвайки увеличение с 66 хил. кв.м в сравнение с предходното тримесечие.

Наемите в сгради клас А, с много малки изключения, са от порядъка на 12,5 - 15,5 евро на кв.м, а тези в клас Б са в диапазона 8 - 10,5 евро на кв.м.

По правило при сделките с инвестиционни имотни активи доходността се изменя правопорционално на лихвените нива. Тъй като в момента лихвите се повишават, очакванията са това да се отрази по същия начин и на доходността през 2023 г.