Офис строителството в София се активизира през второто тримесечие

Строителството на офиси в София е нараснало с около 20% на годишна база през второто тримесечие и към края му се равнява на 242 хил. кв. м. Почти половината от строителните проекти (46%) се реализират в района на бул. "Цариградско шосе" и кв. "Хладилника", сочат данни на консултантската компания MBL.

Към края на юни обемът от съществуващи офис площи клас А и Б в София достига 2,510 млн. кв. м, като около 60% от тях са разположени в пет основни столични района – идеален център, бул. "Цариградско шосе", бул. "България", Бизнес парк София и кв. "Хладилника".

Търсят се първокласни офиси

Пазарът на офиси в София е регистрирал положително нетно усвояване (разликата между реално наетите площи през периода спрямо предходния период) от 18 хил. кв. м за офис площи клас А и отрицателно от 3200 кв. м за клас Б. Това показва, че търсенето на офиси клас А значително преобладава през второто тримесечие, отбелязва консултантската компания. Новоподписаните сделки за офиси за тримесечието възлизат на 27 хил. кв. м.

В следващите няколко години обаче търсенето на офис площи може да бъде повлияно негативно и да се забави, предупреждава MBL. Данни от нейно допитване сред сто офис наематели, проведено през първото тримесечие на тази година, подкрепят прогнозата. Според проучването 65% от участниците планират да увеличат броя на служителите си в близко бъдеще, но само 23 на сто прогнозират увеличаване на офис площите си. Освен това 84% от отговорилите са заявили, че прилагат или хибриден модел на работа, или работят напълно дистанционно.

422 хил. кв. м офиси в София са без наемател

Към края на второто тримесечие свободните офис площи клас А и Б възлизат на 422 хил. кв. м и съставляват 16,8% от съществуващия офис фонд в столицата. Делът на свободните площи е намалял незначително с 0,4% спрямо първото тримесечие и с 0,9 на сто на годишна база.

Най-много са свободните офис площи в райони извън центъра (18,8%), тъй като там се намират и повечето офис сгради. Най-значително изменение в заетостта се наблюдава в широкия център, където наемите в повечето случаи са по-високи от тези в зоните извън центъра. В същото време много от офисите не могат да предложат на наемателите си толкова добри условия, каквито биха предоставили сгради извън центъра, а това ги прави неконкурентоспособни и бавно измества предпочитанията на наемателите, отбелязва консултантската компания.

Към момента наличните офис площи, които се търгуват активно, както в съществуващите офис сгради, така и в сгради, които все още са в процес на изграждане, възлизат на приблизително 560 хил. кв.м и са намалели с 11 хил. кв. м в сравнение с предходното тримесечие.

Около 32% от всички налични площи на пазара в София са разположени по протежението на бул. "Цариградско шосе", следвани от кв. "Хладилника" и идеалния център с по равен дял от 11%.

Наемите остават без промяна

През второто тримесечие няма значителни промени при наемните нива спрямо предходния период, сочат данните на MBL. Офертните наеми за клас А офис площи варират между 12,50-15,50 евро на кв.м в зависимост най-вече от местоположението, а в няколко централно разположени имота търсените наеми надхвърлят 16 евро на кв.м. При наемите от клас Б също не са регистрирани съществени промени, като най-често те варират между 8,5 евро и 10,5 евро на кв.м.

Тенденцията за задържане на наемите през второто тримесечие е в контраст с покачването им, започнало от края на миналата година и продължило през първото тримесечие, заради индексацията на наемните договори и инфлационния натиск.

Инвеститорите остават предпазливи

Пазарът на бизнес имоти постепенно се адаптира към нестабилните икономически условия през последните години, свързани с висока инфлация, повишени лихвени проценти по кредитите и забавяне при търсенето поради практики на дистанционна работа, отбелязва MBL.

Заради наложилия се на пазара на офиси след пандемията хибриден работен модел компаниите вече нямат нужда от прекомерно големи офиси и търсят решения за тях. Наемането на по-малки офиси и/или преотдаването на излишните стават обичайна практика за класическите офиси. От друга страна, се появява възможност за развитие на сегмента на споделени офис пространства, които да дават опция за по-гъвкави наемни условия, пише консултантската компания

Свръхпредлагането на офис площи и повишаващата се цена на дълга вече водят до повишена предпазливост на инвеститорите, което може да ограничи стартирането на нови проекти и да доведе до по-умерена строителна активност през следващите години, прогнозира тя.

Без големи офис сделки през второто тримесечие

След обнадеждаващи признаци на инвестиционна активност през първото тримесечие, когато общият обем от сделки с офис площи достигна около 30 млн. евро, през второто не са отчетени забележителни инвестиционни сделки. Това се случва въпреки започналото успокояване на инфлацията и по-малката вероятност централните банки да продължат агресивно да затягат паричната политика. В същото време условията за кредитиране в България все още са конкурентни, отбелязва MBL.

Според компанията модерните активи с правилна комбинация от качество на строителството, удобства и достъпност вероятно ще продължат да се радват на по-висока заетост, наемни нива и инвестиционен апетит, докато активи с по-ниско качество и по-лошо местоположение е възможно да се принудят да преоценят търсените си условия в даден момент.

Въпреки че няма незабавен ефект, повишаването на лихвените проценти вероятно ще повиши и доходността от трансакциите. Според MBL обаче колебанията може да привлекат нови инвеститори на местния инвестиционен пазар, привлечени от по-високите нива на доходност, а това ще създаде по-здравословна конкурентна среда за съществуващите играчи на пазара.