За и против 30-годишните ипотеки с фиксирани лихви в САЩ

Има много данни, които показват колко изкривен е станал жилищният пазар в САЩ. Въпреки че разходите по заемите достигат 20-годишни върхове, цените са близо до рекордни нива, като индикаторите за достъпност на домовете са на най-ниските си нива от повече от 30 години. Продажбите спаднаха до нива, невиждани извън големите финансови кризи.

Възможно ли е една необичайна, но много възхвалявана характеристика на пазара на жилища в Америка, да е допринесла за ситуацията се пита пазарната редакторка за САЩ на Financial Times Дженифър Хюз.

30-годишните ипотеки с фиксиран лихвен процент доминират в САЩ и са предпочитани от около 90 процента от всички купувачи на жилища. За тях те са крайъгълен камък на американската мечта. Почти навсякъде другаде по света купувачите могат само да мечтаят за това, тъй като плащат предимно плаващи лихви или са изправени пред по-кратки срокове за изплащане. В САЩ тази ситуация е до голяма степен възможна благодарение на държавата, тъй като много от заемите в крайна сметка са гарантирани от правителствените агенции Fannie Mae и Freddie Mac.

Жилищният пазар обаче се превърна в гореща тема в САЩ поради резкия спад на предлаганите за продажба къщи. Тъй като 3/4 от собствениците плащат 4% лихва или по-малко по ипотеките си, те са „в капана“ на сегашните си домове, защото нова ипотека означава лихва от над 7%. Това намали броя на къщите за продажба, поддържайки високите цени.

Неотдавнашна критична статия в New York Times относно 30-годишните ипотеки предизвика остра реакция в The Nation дни по-късно от икономиста Джеймс Галбрайт. Поддръжниците им като Галбрайт твърдят, че собствениците на жилища заслужават защита и че кредиторите имат много повече начини да снижат рисковете от заема.

„Това просто намалява несигурността от притежаването на жилище, което, разбира се, е целта“, казва той. „Това, което получавате като кредитополучател, е увереност, че какъвто и период да изберете, не сте изложени на риск.“

Критиците предупреждават, че освен че ограничават предлагането на имоти на пазара, когато лихвените проценти се покачват, 30-годишните фиксирани ипотеки могат директно да вдигнат цените на жилищата, тъй като разпределението на погасителните вноски през по-дълъг период, отколкото 20-те години, които са обичайни в други страни, повишава общата сума, която кредитополучателят може да заеме, което му позволява да наддава повече.

Тези фактори затрудняват кредитополучателите с по-ниски доходи, включително купувачите на първи дом, които са изправени пред пазар с по-малко подходящи жилища и ограничена достъпност.

От 2012 г. насам евтините жилища са поскъпнали със 150%, което е наполовина на ръста при останалите, според American Enterprise Institute (AEI). Предлагането е важен фактор: долният край на пазара не е най-печелившият ценови сегмент за строителите.

Повишаването на цените напрегна съотношенията дълг/доходи, водейки до по-голям брой необслужвани кредити. Възбраните са по-вероятни в ранните години на всяка ипотека, когато поддържането на плащанията често е по-трудно. Това също е периодът, през който структурата на 30-годишните заеми е най-обременителна: тъй като лихвата се начислява върху непогасената сума, по-голяма част от всяко плащане покрива нея.

Пет години изплащане на 30-годишен заем от 326 000 долара - горния край на евтините имоти според AEI - при текущата нова ипотечна средна лихва от 7,17 процента биха донесли на кредитополучателя около 19 000 долара собствен капитал за това време, без да се включва евентуално покачване на цената или първоначална вноска. Ако вместо това срокът на заема е 20 години, кредитополучателя би изплатил за същото време 44 000 долара, тъй като общата лихва е много по-малка.

„Ниският сегмент е като влакче в увеселителен парк, докато по-високият е по-скоро като плъзгане, тъй като купувачите са по-стабилни – с по-добър рейтинг и по-ниски нива на обслужване на дълга“, коментира Едуард Пинто, ръководител на жилищния отдел на AEI и дългогодишен критик на 30-годишните ипотеки. „Кредитополучателите с по-ниски доходи обикновено се включват последни по време на възходящ цикъл на пазара, а и жилищата с по-ниски цени обикновено имат по-голяма ценова волатилност.“

30-годишните ипотеки с фиксирана лихва обаче изглежда не са имали голямо влияние върху действителните нива на жилищна собственост. Около 2/3 от американците имат ипотека или притежават дома си, според ОИСР. Това е в унисон с Канада и Обединеното кралство - две държави, които също държат на собствеността върху жилищата, но където обикновено се предлагат фиксирани лихви само за кратък период от заема.

Въпреки целия разгорещен дебат, промените в тази част от американската изключителност изглеждат малко вероятни скоро, не на последно място, тъй като САЩ навлизат в изборна година. Освен това американците много обичат сигурността на фиксираната лихва. „Чувството е толкова е хубаво“, ми сподели един американец, колега колумнист на FT, относно жилищния си заем. Емоцията може да не е най-силната финансова причина, но тя може би е най-голямата пречка за всяка промяна, завършва Хюз.