Един от най-нажежените жилищни пазари в света се насочва към забавяне

Само девет месеца след като купили първия си имот в Дубай Дина Хабиб и Карим Юсуф вече планират следващия си ход в града, пише Bloomberg.

Египетската двойка, която осем години живяла под наем в емирството, продава двустайния си апартамент с 26% повече от 1,7 млн. дирхама (460 хил. долара), които платила за имота през март.

Хабиб се надява да намери по-голямо жилище за тричленното си семейство за същата или по-ниска цена.

„Години наред плащахме ипотеката на някой друг, защото се страхувахме да купим имот на пазар, който вървеше ту нагоре, ту надолу“, казва 39-годишната Дина Хабиб. „Сега смятаме, че пазарът може да е достигнал връхната си точка и затова планираме да продадем и да купим жилище с градина през следващата година, когато се надяваме, че цените малко ще намалеят“, допълва тя.

Хабиб и Юсуф са сред стотиците хиляди собственици на жилища, които се опитват да се ориентират в нажежения жилищен пазар в Дубай, който се представи по-добре от повечето останали пазари в света тази година. Те се присъединяват към наематели, имотни анализатори и инвеститори, които се опитват да предвидят дали пазарът най-сетне е започнал да се обръща, в момент когато излизат нови имоти, а емирството е застигнато от глобалната икономическа несигурност.

До момента бумът е подкрепен от приток на богати инвеститори като руснаци, търсещи убежище за активите си, криптомилионери и богати индийци, търсещи втори дом. Управлението на пандемията от правителството и либералните му визови политики също привлякоха повече чуждестранни купувачи.

Вили на брега на Палм Джумейра в Дубай. Снимка: Кристофър Пайк/Bloomberg

От януари 2020 г. насам наемите в емирството нараснаха с около 42%, а цените на жилищата се увеличиха с около 33 на сто, сочат данни на консултантската компания CBRE. Наемите на вили отчитат един от най-големите ръстове и сега се предлагат средно за 88 400 долара на година.

Ръстът кара много наематели като Хабиб да предприемат стъпката да закупят имот, за да предотвратят многократни повишения на наема или изтласкване в още по-крайни квартали на града. След като собственикът на имота ѝ повишил наема за двустайното ѝ жилище с 16% през последните три години, Хабиб купила апартамента, който сега се опитва да продаде.

Имотният пазар в Дубай отдавна е известен с резките си ръстове и спадове. Една от най-драматичните кризи беше през 2009 г. след години на захранван с дълг растеж. Сривът тласна някои от най-големите строителни компании до ръба на фалита. Цените се възстановиха през 2011 г., преди да намалеят отново през 2014 г., след като сривът на цената на петрола засегна регионалните икономики. Оттогава правителството въведе поредица от реформи за купувачи и предприемачи, за да ограничи волатилността, включително като повиши изискваните първоначални вноски за ипотечни кредити до 20%.

Въпреки това продажбата на имот „с надеждата за намиране на сходно жилище на следващата година при по-ниска цена е рисков залог“, коментира Таймур Хан, ръководител на анализите в CBRE, който очаква ръстовете на цените да се забавят до между 5% и 10% догодина, но не вижда „убедителен аргумент защо те ще намалеят, когато населението продължава да расте наред с икономиката“.

Трафик в Международния финансов квартал на Дубай. Снимка: Натали Накаш/Bloomberg

Поне засега няма данни, че пазарът в града започва да се забавя. Дълги задръствания блокират големите магистрали в емирството дори през уикендите, списъците с чакащи за членски клубове са невъзможно големи, а записванията на ученици в училищата са нараснали с 12% тази година, най-голямото увеличение от 2007 г. насам.

Но някои анализатори започват да предупреждават, че 2024 г. може да отбележи повратна точка. По-рано този месец Morgan Stanley съобщи, че вижда „трайни попътни ветрове“ за пазара и очаква следващата година „бумът да бъде по-малък, отколкото през 2023 г.“.

И докато наемите продължават да растат до главозамайващи нива, темпът на покачване се охлажда в някои от най-популярните квартали в града. През ноември средният наем се е повишил с 19,2%, малко под ръста от 19,7 на сто, регистриран през октомври, сочат данни на CBRE.

В същото време броят на сделките с имоти намаля с 13% през ноември спрямо година по-рано главно заради понижаването с 26,4% на продажбите „на зелено“, тъй като новите проекти се разпродадоха, а предприемачите остават без наличности. Все пак продажбите на съществуващи жилища се увеличиха с 5,1% през ноември.

Жилищният пазар в Дубай се представи по-добре от повечето останали пазари в света през тази година. Снимка: Кристофър Пайк/Bloomberg

Пратюша Гурапу, ръководител на отдала за анализи и консултации в компанията Cushman&Wakefield Core, също очаква ръстът на цените да се забави, но не и спад догодина. Тя казва, че ръстът на населението ще подкрепи пазара и „ако Фед понижи лихвите, това ще насърчи купувачите с ипотечен кредит“. В момента ипотеките съставляват само около една четвърт от всички сделки с имоти в Дубай, сочат данни на Morgan Stanley.

Миналия месец S&P съобщи, че очаква цените на жилищата да нараснат с 5% до 7% догодина преди спад с 5 до 10 на сто през следващите 12 до 18 месеца, тъй като общата икономическа несигурност и повишаването на предлагането на нови жилища ще повлияят на пазара.

„Все още няма големи признаци, че цикълът се преобръща, но знаем, че купувачите леко намаляват средния размер на имотите“, казва Татяна Лесцова, асоцииран директор на корпоративните рейтинги в S&P. „Голямата част от пазара достига определена граница от гледна точка на покупателна способност“, допълва тя.

След рекордна година за продажбите на нови жилища и новозапочнатите проекти предприемачите също започват да се приспособяват.

S&P очаква около 40 хил. имота да излязат на пазара в Дубай догодина и същия брой през 2025 г. Това е много в сравнение с предишни години, когато те бяха между 15 хил. и 30 хил. В резултат на това Morgan Stanley очаква вниманието на предприемачите да се пренасочи към ръста на печалбите с реализирането на големите им портфейли с поръчки, въпреки че компаниите обикновено завършват по-малко имоти от очакванията.

Жилища в строеж по протежението на Дубайския воден канал. Снимка: Кристофър Пайк/Bloomberg

Циклите на силен ръст и спад в Дубай е притеснителен за Мохамед Алабар, основател на Emaar Properties, която построи най-високия небостъргач в света и съставлява около 30% от имотния пазар в Дубай. Строителното подразделение Emaar Development отчита ръст на приходите от продажби на имоти на местния пазар с 60% спрямо година по-рано до 59,6 млрд. дирхама към 30 септември.

Emaar, която ще отчете най-високата си годишна печалба от 2012 г. насам, използва процъфтяващата икономика в града като възможност да управлява финансите си, но Алабар остава предпазлив. Изпълнението на проектите и стабилността на счетоводните баланси са сред най-големите му притеснения.

„Дубай лети, ОАЕ лети. Но сега е моментът да помислим какво може да се обърка“, казва Алабар.

Сутрешна мъгла обвива табелата на Emaar върху небостъргач в квартал "Дубай Марина". Снимка: Кристофър Пайк/Bloomberg

Хюсеин Саджвани, основател на Damac Properties, една от най-големите частни строителни компании в Дубай, не смята, че имотният пазар в емирството прегрява засега и очаква ръстът на цените да се стабилизира. Въпреки това милиардерът също се затруднява да прогнозира какво може да се случи догодина.

Цените може да се колебаят с „около 10% нагоре или надолу“, отбеляза той в интервю за Bloomberg TV по-рано този месец.