Как се е променила достъпността на жилищата в София от 2019 г. насам?

София и Букурещ са столиците в шестте страни от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) – Полша, Унгария, Чехия, Словакия, Румъния и България, в които достъпността на жилищата се е подобрила в периода след пандемията, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Тя е оценила достъпността на жилищата и как се е променила тя от 2019 г. насам от гледна точка на купувачите по два начина – колко голям заем в местна валута може да получи купувач със средна заплата от банка с месечни вноски, равняващи се на 30% от доходите му, и съотношението между средната цена на апартамент и годишния доход в дадения момент.

Силният ръст на заплатите, които почти са се удвоили спрямо 2024 г. в София, е в основата на положителната промяна за потребителите, пише консултантската компания. В останати пет столици средният ръст на нетните възнаграждения е приблизително 45%.

В Букурещ кредитопопучателите вече не могат да получат толкова благоприятни условия за кредитиране поради по-високите лихви, но съотношението между цени на жилищата и доходи леко се е подобрило.

В същото време в останалите четири столици достъпността се е влошила значително, като Прага отчита най-голямо влошаване. Там по-високите лихви по жилищните заеми и значителният ръст на цените на жилищата изпреварват значително подобрените финанси на домакинствата. Colliers отбелязва, че в повечето случаи купувачите са домакинство от двама души, които получават заплата, а това означава значително по-добра достъпност в сравнение с хората, които сами пристъпват към покупка на жилище. Освен това за хората с по-високи месечни доходи банките може да са по-щедри относно съотношението между разходи за обслужване на заема и доходи и да позволяват 40% до 50% от доходите на домакинството да отиват за изплащане на заема.

Анализът на Colliers сочи, че покупката на жилище сега е много по-скъпа, отколкото през 2019 г. в четири столици в ЦИЕ – Прага, Братислава, Варшава и Будапеща. Букурещ е в малко по-лошо положение предвид условията за кредитиране, а София е изключение в региона с подобрение на достъпността.

Според данните на Colliers средната цена на жилищата в София достига 1600 евро на кв. м през 2024 г. и е нараснала с 60% спрямо 2019 г. През същия период средната цена на жилищата в Букурещ се е повишила с 48% и достига ниво от 2150 евро на кв. м. Прага е с най-високата средна цена на жилищата за покупка в региона от 6295 евро на кв. м, ръст с 69% спрямо 2019 г., следват Варшава с 4140 евро на кв. м (+85%), Братислава с 3464 евро на кв. м (+65%) и Будапеща с 3100 евро на кв. м (+82%).

Ще се отнася до жилищата под наем средната цена на квадратен метър в София достига 7 евро и е нараснала с 40% спрямо 2019 г. Тя остава най-ниската в ЦИЕ, а след българската столица е Букурещ с 10 евро на кв. м и увеличение с 38% за периода.

Наемането на жилище в столица в ЦИЕ излиза най-скъпо във Варшава с 19,60 евро на кв. м и увеличение с 37% спрямо 2019 г. Следват Прага с 18,79 евро на квадрат и ръст с 60%, Братислава с 15 евро и ръст от 40% и Будапеща с 12,50 евро на квадрат и ръст от 47%.

Намеренията за покупка на жилищния пазар в ЦИЕ се оформят от културни фактори и достъпността на жилищата. Страни като Румъния, България, Полша и Словакия показват високи нива на пренаселеност на жилищата, което тласка търсенето на жилищни имоти, пише Colliers. Икономическата стабилност и относително по-ниските лихви стимулират тази дейност, като жилищният пазар в Полша отчита почти исторически връх на намеренията за покупка. Румъния, България и Унгария също отчитат високо търсене, допълва консултантската компания.

Много градове в ЦИЕ изпитват недостиг на предлагане в жилищния сектор, което води до нарастване на строителната дейност. Докато традиционните трансакции за активи се забавят, съществува значителен ръст на сделките с предварително финансиране и партньорствата между институционален капитал и строителни компании, особено в сектора на жилищните сгради, които се строят с цел отдаване под наем (built-to-rent) или продажба на определен купувач или купувачи. Тези съвместни дружества често включват разделяне на печалбата или структури за предварително финансиране, които може не винаги да се отразяват в официалните данни за сделката, а това може да подценява действителното ниво на пазарната активност, отбелязва Colliers. Разминаванията в цените на терените за жилищно строителство и строителство на бизнес имоти също може да допринасят за ръста на тези партньорства, допълва компанията.

Много инвеститори предпочитат да си осигуряват финансиране в местни валути, за да избегнат рискове с обменния курс, но по-високите лихвени проценти в местни валути спрямо заемите в евро създават препятствия за инвестициите, отбелязва консултантската компания. Пазарните участници следят внимателно решенията за лихвите от централните банки и Европейската централна банка (ЕЦБ), тъй като възможни понижения на лихвите може значително да подобрят привлекателността на инвестициите в сгради за отдаване под наем с намаляването на разходите за финансиране, пише Colliers.

Само няколко големи играчи са активни на няколко пазара в ЦИЕ, сред които Heimstaden Bostad, AFI Europe, Zeitgeist Asset Management, CTR Group и Kooperativa Vienna Insurance Group. Портфейлът с жилища за отдаване под наем на Heimstaden в чешкия град Острава е забележителен с това, че е най-големият на градски пазар в региона.

Най-развитите пазари на сгради за отдаване под наем в шестте страни от ЦИЕ са Варшава и Прага със съответно над 8000 и над 6000 съществуващи имоти. Варшава е готова за силен растеж и планира почти да удвои наличностите си от жилища за отдаване под наем през идните години, а в Прага се строят още 2000 такива жилища. Други полски градове като Вроцлав, Краков, Познан, Гданск и Шчечин също отчитат ръст на планираните сгради за отдаване под наем, като във всеки от тези градове се очакват допълнителни между 1000 и 2700 жилища. В Румъния Букурещ води по ръст на сградите за отдаване под наем, като пазарът надхвърля 3000 жилища.

Пазарът на студентски жилища в ЦИЕ е нараснал значително през последните две години, особено в Полша, където секторът отчита ръст от близо 70% на годишна база, и в Чехия с покачване от 21%. Нови проекти се появяват и в Унгария и Словакия, но Полша води с 5400 жилища в етап на строеж и допълнителни 13 700 жилища в различни етапи на планиране. Очаква се Варшава да се превърне в най-големия и най-бързо растящ пазар на студентски жилища в региона с близо 2400 жилища в етап на строеж към момента. Строителните компании все повече се насочват към университетски градове с голям брой студенти в тях като Краков и Прага.