IMG Investor Dnes Bloombergtv Bulgaria On Air Gol Tialoto Az-jenata Puls Teenproblem Automedia Imoti.net Rabota Az-deteto Blog Start Posoka Boec Megavselena.bg

Жилищният пазар в България вече проявява склонност да надценява имотите

Единствено външна намеса от страна на БНБ може да върне пазара към равновесие, според експерт

07:30 | 29.11.24 г. 22
Снимка: Антон Станков, БГНЕС
Снимка: Антон Станков, БГНЕС

Жилищният пазар в България се намира в началото на процес на деформиране на ценообразуването и на цените на имотите и през април 2025 г., когато бъдат публикувани годишните данни, ще видим надценен пазар според критерия на Европейската централна банка (ЕЦБ). Такова мнение изказа д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на „ЕРА България“, в рамките на Real Estate Business Forum, организиран от портала Imoti.net, част от Investor Media Group.

Силният пазар на труда, където безработицата е само 3,6%, чувствителният ръст на доходите през последните пет години и достъпът до евтино ипотечно кредитиране създават оптимистични очаквания у купувачите на жилища. Според Владимиров този самозахранващ се цикличен процес е истинският риск пред жилищния пазар, който вече проявява склонност да надценява имотите. „За пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-умерени ръстове на цените и по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре“, счита експертът.

Силните ръстове на цените може да спрат, ако купувачите преценят, че те са станали твърде високи и не са склонни да ги плащат, тогава търсенето ще намалее и поскъпването на жилищата ще бъде ограничено до едноцифрен процент. Това според Владимиров е по-малко вероятният сценарий поради съществуващия оптимизъм сред купувачите. Единствено външна намеса от страна на БНБ може да върне жилищния пазар към равновесие, смята той.

Според него ограниченията за ипотечното кредитиране, които централната банка въведе от началото на октомври, са само началото, а целта е купувачите, които не разполагат с минимален собствен капитал от 15%, за да придобият жилище, и спестявания от още 5% до 7% от стойността на имота, за да платят разходите по сделката, да излязат от пазара, тъй като рисковете за тях са най-големи.

 „БНБ се опита да въведе по-точна методология как да се оценява рискът при кредитирането. Това е само първата серия от мерки на централната банка. От тях най-съществено въздействие върху пазара оказа изискването само 5% от ипотечните кредити да са изключение от правилата“, каза Владимиров.

Според него през 2025 г. БНБ ще направи опит да ограничи още кредитирането за групата от купувачи, която не е подготвена да излезе на пазара. Следващите две ограничения вероятно ще бъдат свързани със съотношението между ипотечния дълг и годишния доход и между общата сума на дълга и годишния доход, счита експертът.

Въведените през октомври изисквания на БНБ предвиждат съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението да е в размер не по-висок от 85%, съотношението между размера на текущите плащания по дълга и месечния доход на кредитополучателя да е в размер не по-висок от 50%, а максималният срок по договора за кредит да не е по-дълъг от 30 години.

Владимиров цитира данни на Националния статистически институт (НСИ) за 2023 г., според които сделките с жилищни имоти, придобити от домакинствата, са около 90 хил. в цялата страна, от които около 66 хил. са сделките със старо строителство, а около 23 хил. са покупките на имоти ново строителство. Малко под 9 млрд. лв. е била общата стойност на сделките с жилищни имоти миналата година, от които 3,2 млрд. лв. се падат на имоти ново строителство, а 5,5 млрд. лв. е стойността на сделките със съществуващи жилища.

Той очаква тази година броят на сделките с жилища в страната да достигне около 97 хил., а общата им стойност да надхвърли 10 млрд. лв. През първото полугодие на тази година сделките с жилища са се увеличили с 9,33%, а в стойностно изражение те са нараснали с 34%.

Според Владимиров сегашното състояние на пазара не се дължи на недостатъчно предлагане на съществуващи жилища, тъй като според статистическите данни броят на сделките със стари жилища расте непрекъснато от 2018 г. насам. Търсенето обаче е нараснало много по-бързо, отколкото може да се увеличи предлагането и това е една от причините за ръста на цените.

Средните цени в София вече достигат 2000 евро на квадрат

В София средната цена на жилищата вече е достигнала 2000 евро на кв. м, сочат данни на Bulgarian Properties, оповестени от Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти. При завършените жилища, които излизат на вторичен пазар, средните цени достигат 2300-2500 евро на кв. м, каза още тя. „Виждаме сериозно покачване, което се случи основно от втората половина на годината“, посочи Стойкова.

Номиналният ръст на цените на база реално сключени сделки е с 18% спрямо същия период на миналата година, а в реални изражение покачването е с 16 на сто, сочат данните на Bulgarian Properties.

Тя счита, че ниските лихви по ипотечните кредити са основната причина пазарът в София да се движи с бързи темпове и през тази година. За деветмесечието отпуснатите жилищни заеми са нараснали с 36% на годишна база и към края на септември банките в страната са отпуснали толкова кредити, колкото за цялата минала година. Това се обяснява и с по-високите цени на жилищата, но и с нестихващ интерес от купувачите, каза Стойкова.

Последна актуализация: 01:01 | 29.11.24 г.
Специални проекти виж още
Най-четени новини
Още от Анализи виж още

Коментари

22
rate up comment 24 rate down comment 0
Az_Kocho
преди 6 дни
Няма значение какви цени искат строителите. Купувачите са тези, които определят цената на сделката. И строителите на жилища се натъкнаха на това: купувачите отказаха да купуват на тези цени през втората половина на 2022 г в Сащ., а тези, които вече купиха, се отмениха, а продажбите се сринаха и ПРИНУДИХА строителите на жилища да паднат. Дори и да е само един национален строител, ако искат да продават къщи, те трябва да ги определят там, където има търсене, или не продават къщи. Те могат да стр
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
21
rate up comment 35 rate down comment 2
Ironhorse
преди 6 дни
Банките раздават кредити с идеята, че държавата ще ги спаси от банкрут, защото депозитите са на рекордни нива.Само че БНБ не отчита, че като се юрне народа да си тегли депозитите, за да си плаща дълговете, не банките, а държавата ще изгърми.В момента се подготвя огромно престъпление ... КТБ беше загрявката
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
20
rate up comment 36 rate down comment 0
Ironhorse
преди 6 дни
Балона с недвижимите имоти е ясен, просто алчността е голяма, а баламурниците много.Няколко пъти писах, че този балон много ми прилича на "Лудостта налалетата"Всички знаят, че това са ненормални цени, но се надяват да има по-луди та да купят.Идва икономически погром в производството. В Западна Европа са с еоцъклили, а тук батко, все едно нищо не идва ...По-долу колега писа, че всичко ще свърши с много сълзи ... бих казал, с много самоубийства/убийства за съжаление!
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
19
rate up comment 20 rate down comment 2
Шматарок
преди 6 дни
Какви Канади, Европи и глупости. Нашето богатство те могат само да го миришат. 10КЕУР квадрата пак е малко на фона на благосъстоянието ни...Юруш народе, купувай, инвестирай, дерзай.:)
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
18
rate up comment 23 rate down comment 0
Sitting_Bull
преди 6 дни
Една позната сподели, че не смеят да пипат имотите, защото ако гръмне балона сега 10 години поне няма влизане. Та мантрата за еврото и цените, Кото ще изхвърчат още нищо чудно са излезе наобратно.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
17
rate up comment 36 rate down comment 0
Az_Kocho
преди 6 дни
Нищо не лекува високите цени така, както високите цени! Необходимо е само търпение
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
16
rate up comment 49 rate down comment 0
Az_Kocho
преди 6 дни
Средна цена на апартамент в Торонто вторият балон след Маями, средната цена е 650 k cad(440 euro) Средна заплата 98 к cad(66 k euro) или средната заплата в София от 18 к евро е 72 процента по ниска от тази в Торонто.Тоест средната цена на апартамент в София трябва да е 72 от по ниска или 123 к евро.Това е двойно потвърждение за огромния балон в София който е по голям от този в Канада който пък е най големия е света!!!!!!
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
15
rate up comment 31 rate down comment 1
Gna
преди 6 дни
До: Az_Kocho да имотите в София съпоставени към заплатите са 3 пъти по-високи от САЩ, оставям видео по-долу с нови къщи в Тексас зо по 150-200 000 долара при масови заплати от 5000 долара там. https://youtu.be/IfIafqbnQhE?si=Skkz76h8kS3EjNZw
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
14
rate up comment 31 rate down comment 2
Gna
преди 6 дни
До: nkavrakov1982 30,40,50 % е надценката при имотите. Всички, които днес инвестират в имот трябва да знаят, че ще изгубят не малка част от парите си. Много е вероятно България да последва Японския сценарии, където имотите поевтиняват последните 60 години. Оставям по-долу график с цените на имотите в Япония от преди 40-50 години до днес. Днес там имотите са в пъти по-евтини от преди 50-60 години.https://tradingeconomics.com/japan/residential-property-prices
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
13
rate up comment 40 rate down comment 0
Az_Kocho
преди 6 дни
Тук говорим само за имоти в които човек може да влезе и да си донесе само мебелите. С настилки, боядисан и с функционираща баня и кухня и с РЕАЛНА КВАДРАТУРА. Излиза че балон в СОФИЯ е ДВА пъти по голям от този в Монреал!
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
Финанси виж още