Жилищният пазар в България вече проявява склонност да надценява имотите

Жилищният пазар в България се намира в началото на процес на деформиране на ценообразуването и на цените на имотите и през април 2025 г., когато бъдат публикувани годишните данни, ще видим надценен пазар според критерия на Европейската централна банка (ЕЦБ). Такова мнение изказа д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на „ЕРА България“, в рамките на Real Estate Business Forum, организиран от портала Imoti.net, част от Investor Media Group.

Силният пазар на труда, където безработицата е само 3,6%, чувствителният ръст на доходите през последните пет години и достъпът до евтино ипотечно кредитиране създават оптимистични очаквания у купувачите на жилища. Според Владимиров този самозахранващ се цикличен процес е истинският риск пред жилищния пазар, който вече проявява склонност да надценява имотите. „За пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-умерени ръстове на цените и по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре“, счита експертът.

Силните ръстове на цените може да спрат, ако купувачите преценят, че те са станали твърде високи и не са склонни да ги плащат, тогава търсенето ще намалее и поскъпването на жилищата ще бъде ограничено до едноцифрен процент. Това според Владимиров е по-малко вероятният сценарий поради съществуващия оптимизъм сред купувачите. Единствено външна намеса от страна на БНБ може да върне жилищния пазар към равновесие, смята той.

Според него ограниченията за ипотечното кредитиране, които централната банка въведе от началото на октомври, са само началото, а целта е купувачите, които не разполагат с минимален собствен капитал от 15%, за да придобият жилище, и спестявания от още 5% до 7% от стойността на имота, за да платят разходите по сделката, да излязат от пазара, тъй като рисковете за тях са най-големи.

 „БНБ се опита да въведе по-точна методология как да се оценява рискът при кредитирането. Това е само първата серия от мерки на централната банка. От тях най-съществено въздействие върху пазара оказа изискването само 5% от ипотечните кредити да са изключение от правилата“, каза Владимиров.

Според него през 2025 г. БНБ ще направи опит да ограничи още кредитирането за групата от купувачи, която не е подготвена да излезе на пазара. Следващите две ограничения вероятно ще бъдат свързани със съотношението между ипотечния дълг и годишния доход и между общата сума на дълга и годишния доход, счита експертът.

Въведените през октомври изисквания на БНБ предвиждат съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението да е в размер не по-висок от 85%, съотношението между размера на текущите плащания по дълга и месечния доход на кредитополучателя да е в размер не по-висок от 50%, а максималният срок по договора за кредит да не е по-дълъг от 30 години.

Владимиров цитира данни на Националния статистически институт (НСИ) за 2023 г., според които сделките с жилищни имоти, придобити от домакинствата, са около 90 хил. в цялата страна, от които около 66 хил. са сделките със старо строителство, а около 23 хил. са покупките на имоти ново строителство. Малко под 9 млрд. лв. е била общата стойност на сделките с жилищни имоти миналата година, от които 3,2 млрд. лв. се падат на имоти ново строителство, а 5,5 млрд. лв. е стойността на сделките със съществуващи жилища.

Той очаква тази година броят на сделките с жилища в страната да достигне около 97 хил., а общата им стойност да надхвърли 10 млрд. лв. През първото полугодие на тази година сделките с жилища са се увеличили с 9,33%, а в стойностно изражение те са нараснали с 34%.

Според Владимиров сегашното състояние на пазара не се дължи на недостатъчно предлагане на съществуващи жилища, тъй като според статистическите данни броят на сделките със стари жилища расте непрекъснато от 2018 г. насам. Търсенето обаче е нараснало много по-бързо, отколкото може да се увеличи предлагането и това е една от причините за ръста на цените.

Средните цени в София вече достигат 2000 евро на квадрат

В София средната цена на жилищата вече е достигнала 2000 евро на кв. м, сочат данни на Bulgarian Properties, оповестени от Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти. При завършените жилища, които излизат на вторичен пазар, средните цени достигат 2300-2500 евро на кв. м, каза още тя. „Виждаме сериозно покачване, което се случи основно от втората половина на годината“, посочи Стойкова.

Номиналният ръст на цените на база реално сключени сделки е с 18% спрямо същия период на миналата година, а в реални изражение покачването е с 16 на сто, сочат данните на Bulgarian Properties.

Тя счита, че ниските лихви по ипотечните кредити са основната причина пазарът в София да се движи с бързи темпове и през тази година. За деветмесечието отпуснатите жилищни заеми са нараснали с 36% на годишна база и към края на септември банките в страната са отпуснали толкова кредити, колкото за цялата минала година. Това се обяснява и с по-високите цени на жилищата, но и с нестихващ интерес от купувачите, каза Стойкова.