Пролетта може да дойде по-рано за жилищния пазар във Великобритания

Зимата във Великобритания беше тежка, не само от гледна точка на времето, а и със свиването на разходите на потребителите и гафовете на правителството на Киър Стармър. Английската централна банка (АЦБ) обаче предлага кратък лъч светлина, дори основание за оптимизъм, ако търсите достатъчно упорито, пише Маркъс Ашуърт за Bloomberg.

Не е нужно много време, за да потекат конкурентните сокове на британските ипотечни кредитори, а всички признаци показват, че започват да се появяват по-евтини кредити. Цените на жилищата във Великобритания се представиха забележително добре, като са нараснали с близо 25% от началото на пандемията. По същество, без реални признаци за значително увеличение на новопостроените жилища наред със силния ръст на заплатите, просто няма достатъчно жилища на малкия остров с нарастващо население. Това е съвсем прост факт, който показва, че търсенето е по-голямо от предлагането.

Мащабът на новото жилищно строителство все още не се доближава до изискваното ниво. Графика: Bloomberg LP

Тъй като голямото мнозинство от ипотечните кредити във Великобритания се предлагат с фиксиран период между две и пет години, това означава, че най-следените оферти са в унисон с лихвените суапове, с които кредиторите защитават експозицията си. След дъното в началото на януари, когато доходността по облигациите беше подложена на силен натиск, лихвите по тези суапове намаляха с 50 базисни пункта до около съответно 4% и 3,9%.

Сега най-продаваните ипотечни кредити са с лихва между 4,1% и 4,4%. Според Питър Тсурула, ръководител на отдела за ипотечно кредитиране в Trinity Lifetime Financial, скоро те ще паднат под 4%. Тъй като данъците върху покупките на имоти на по-ниски цени ще нараснат през април, това вероятно създава силен стимул за финализиране на сделки.

АЦБ понижи лихвите с четвърт пункт до 4,5% в четвъртък, но се очаква да пристъпи към още няколко понижения. Всички членове гласуваха за понижение, като двама от тях подккрепиха по-голямо свиване с 50 базисни пункта. Езикът на тялото не може да се сбърка. Цените на фючърсите показат само ограничена перспектива за ново смекчаване на политиката на следващото заседание на 20 март, но пазарите очакват ново понижение на лихвите с 25 базисни пункта за тримесечния преглед на паричната политика от АЦБ на 8 май.

Икономистите на банката са по-притеснени от намаляващия растеж, след като снижиха наполовина прогнозата си за тази година, отколкото от инфлацията в краткосрочен план, като подчертават, че „се наблюдава дезинфлационна тенденция“. Голямата изненада беше новата им прогноза за инфлацията, която се очаква да се ускори тази година до 3,7% поради очаквания ръст на цената на енергията. Това е значително над предишните прогнози.

Това е повторение на добра стратегия, изпрабвана през 2023 г., която дава на АЦБ много възможности за стратегическо оттегляне. Ако опасенията за цените на енергията и търговските мита не се сбъднат, тогава централната банка може да понижи лихвите по-бързо. Дългосрочната ѝ прогноза все още е за забавяне на инфлацията под целта ѝ от 2%. Но банката е много по-съсредоточена върху икономиката, като не очаква растеж през настоящото или миналото тримесечие. Частният сектор не е постигал растеж през последните две години въпреки рекорданта имиграция, растежът идва само от държавния сектор. Само един поглед към брутния вътрешен продукт на човек от населението е достатъчен, за да се види плачевното състояние. Като оставим обичайните глобални проблеми настрани, очевидно е, че ако инфлационният натиск не излезе от контрол, икономиката може да се справи с по-ниски лихви.

Въпреки високите лихви цените на жилищата във Великобритания са близо до рекорден връх. Графика: Bloomberg LP

Ръстът на заплатите и стабилният пазар на труда са тайният сос за силен жилищен пазар. Средните цени на жилищата във Великобритания намаляха до средно около осем годишни заплати. Това може да изглежда много, но е около средното ниво от началото на века. Делът на доходите, който новите кредитополучатели заделят за вноската по ипотечния кредит, е като в годините преди световната финансова криза, когато лихвите на АЦБ бяха също толкова високи. Но безспорно конкуренцията сред седемте най-големи кредитора, които съставляват три четвърти от всички заеми, е ожесточена.

АЦБ очаква ръстът на средните разходи за труд да се успокои от 5% на около 3,5% през следващата около една година, а безработицата да нарасне бавно до 4,8%. Макар че перспективите донякъде са помрачени, цените на жилищата ще следват пътя на най-малкото съпротивление. Доклад от декември на Асоциацията а кредитните посредници показа, че общото жилищно кредитиране е нараснало с 6% миналата година до 238 млрд. паунда (295 млрд. долара) и тя очаква то да се увеличи с 16% тази година. Изненадващо новата активност в сегмента на покупките с цел отдаване под наем е възстановила 10% въпреки усилията на финансовото министерство да елимитира непрофесионалните наемодатели.

Данни на Имотния регистър показват, че кешовите сделки продължават да съставляват почти половината от всички покупки, като са нараснали до почти половината миналата година спрямо около една трета преди 20 години. Средното съотношение между дълг и стойност на частните жилища във Великобритания е под една четвърт.

Лейбъристкото правителство има големи планове да промени одобряването на разрешенията за строеж и да разреши инфраструктурни проекти – нищо от това няма да смекчи цените на жилищата, въпреки отсъствието на икономически растеж. Британците обичат да притежават собствено жилища, тъй като сигурността на дома отново придобива върхово значение. Перспективата за по-евтино финансиране за обикновения купувач може да превърне националната любов към жилищната собственост в истинско състезание.