Пазарът на недвижими имоти в САЩ - заплаха за световната икономика?

Преди повече от пет години се спука интернет балонът на Wall Street, след което последва краткосрочна рецесия в САЩ, като глобалната икономика последва също със забавяне. Днес пазарът на недвижими имоти в Америка върви по същия път, а въпросът дали това ще доведе до нова икономическа криза в САЩ и по света си задава Стивър Роуч, анализатор в Morgan Stanley.

Както винаги, всеки спекулативен балон продължава повече, отколкото очакваме, но когато се спука, винаги води до по-тежки последици, отколкото се е предполагало. Така стоят нещата сега на американския пазар на имоти. Търсенето на домове пада бързо, докато наличните имоти за продажба продължават да се повишават - с 40% за съществуващите домове и 22% за новопостроените, според данни от края на юли на годишна база.

Това са класическите предпоставки, които водят до корекция в цените – краят за всеки икономически балон. Засега стойността на недвижимите имоти все още се държи на високо ниво, но когато разликата между цените, които купувачите и продавачите задават, се увеличи, в условията на повишаващи се лихви и голямо предлагане, понижението на цените ще дойде бързо.

Активността в строителството е звеното, което ще последва забавянето на пазара. Поради понижаващите се фиксирани разходи и цени на земята, строителите обикновено продължават да натрупват наличности. Такъв е случаят днес – изграждането на жилищни домове се задържа на относително високи нива до средата на 2006 г. 

Но като се има предвид големият брой непродадени имоти, пропадането в сектора на строителството може да бъде дълго и дълбоко – продължаващо вероятно поне две години при понижения от по 25 на сто. За сектор, който подпомогна реалния БВП на САЩ с 0,5 процентни пункта годишно през последните три години, сега има вероятност да извади около 1 пункт през следващите години.

Свиването на строителството е само част от процеса, като съществува също т. нар. ефект на богатството. За последното десетилетие ръстът на личните доходи отговаря само за 85% от общите потребителски разходи. Балансът идва от извличането на средства от увеличаващата се стойност на активите – първо от фондовите пазари, след това от недвижимите имоти.

През 2004-2005 г. потреблението расте с 3,7% годишно, с повече от 50% над увеличението в доходите от 2,4% за същия период. Според данни на Федералния резерв тегленето на средства от ипотечните кредити надхвърля 700 млрд. долара в края на юни за година.

При постоянно повишаващите се цени на имотите през последните пет години базираният на собствеността ефект на богатството е спомогнал ръста на потребителското търсене с 0,5 процентни пункта на година. При стабилни или падащи цени на имотите този ефект бързо може да падне до нула и дори в негативна територия, ако обикновеният американец реши да започне да спестява от трудовите си доходи.

В крайна сметка спукването на балона може да доведе до орязване на 2 процентни пункта от общия ръст на БВП – 1,5 от строителството и 0,5 от ефекта на богатството. При среден ръст от 3,2% на щатската икономика през последните три години, загубата на 2 пункта би могло да доведе до страх от рецесия на финансовите пазари.

Надеждата в случая е, че други фактори, като капиталови разходи и експорт, ще компенсират този спад. При намаляващо потребление това е спорно твърдение, като се има предвид, че обикновено капиталовите разходи се определят от очакванията за търсенето. В същото време отслабващото потребление ще се отрази на търговските партньори на САЩ и оттам - и на подкрепата за щатския износ.

През 2000 г., когато се спука първият балон – на финансовите пазари, разликата между дефицитите и излишъците по текущата сметка бе по-малко от 4% от световния БВП. През тази година, докато пазарът на имоти се забавя, същата тази разлика е около 6 на сто.

Неравенството между дефицитите и излишъците, като се има предвид, че САЩ отговарят за 70% от дефицитите в света, подчертава увеличаващата се зависимост на останалия свят от най-голямата световна икономика.

Поради тези причини, според автора, спукването на балона на пазара на недвижими имоти в Америка води до рискове за най-големите търговски партньори на страната и би се отразило сериозно и на глобалната дисбалансирана икономика.