Две трети от търговските площи в Централна и Източна Европа са на повече от 15 години

Модерните търговски площи в Централна и Източна Европа и прибалтийските пазари достигат около 33,3 млн. кв. м. От тях 20 млн. кв. м са на повече от 15 години, а над 10,6 млн. кв. м са на над 20 години, съобщава консултантската компания Colliers в свой доклад.

Застаряването на площите е особено изразено в столиците в региона – 84% от модерните търговски площи в Будапеща са на повече от 15 години спрямо 76% в Рига и 70% във Варшава. Делът надхвърля 60% в Талин, Братислава, Прага и Вилнюс.

Това отразява бума в строителството на търговски площи в края на 90-те години на миналия век и началото на 21-и век. Много центрове, построени през този период, продължават да работят, но изискват все повече инвестиции, за да отговарят на очакванията на потребителите, изискванията на търговците и екологичните стандарти.

„Пазарът на търговски площи се насочва от разширяване към оптимизация. Мащабът на зрелите наличности създава значителни инвестиционни възможности, но няма универсално решение. В зависимост от локацията на актива, конкурентната му позиция и физическите характеристики подходящата стратегия може да варира от оптимизиране на микса с наематели и преустройство до промяна на формата или цялостно обновяване“, коментира Войчех Войтович, старши бизнес анализатор в Colliers.

За разлика от някои пазари в Западна Европа, където остарелите търговски центрове все повече се преустройват в жилищни и логистични проекти или такива със смесено предназначение, много търговски площи в Централна и Източна Европа продължават да се възползват от сравнително стабилна заетост и търсене от наемателите. Това означава, че преустройството и препозиционирането остава по-често срещано от цялостното обновяване.

Собствениците на имоти все повече добавят храни и напитки, места за развлечения и за прекарване на свободното време, обекти, свързани със здравето, благосъстоянието, спорта, пространства за съвместна работа и за обществени услуги. Това създава допълнителни причини за посещение и тези обекти не са толкова застрашени от пряко заместване в интернет от традиционните магазини за стоки.

Преходът се дължи и на демографски и икономически промени. Хората в страните от Централна и Източна Европа застаряват и редица страни отчитат спад на населението, но покупателната способност на домакинствата продължава да нараства, тъй като доходите и производителността наближават нивата в Западна Европа. Същевременно покупателната способност става все по-съсредоточена в най-големите градове в региона, подкрепена от вътрешната и външната миграция.

„Застаряването на населението не означава непременно свиване на пазара на потребителски стоки. Домакинствата в ЦИЕ са по-богати, а покупателната способност е все по-съсредоточена в най-големите градове в региона. Същевременно застаряващото население и преходът към потребление, ориентирано повече към услугите, променят структурата на търсенето“, отбелязва Гжегож Селевич, ръководител „Икономически и пазарни анализи“ в Colliers. „Ритейл дестинациите ще трябва да предлагат повече от традиционното пазаруване, да увеличат усилията си за модернизация и да препозиционират зрели активи“, допълва той.

Собствениците реагират по различни начини в отделните страни в региона. В Естония търговските центрове все повече внедряват обекти, свързани с гастрономията, свободното време, спорта, благосъстоянието и здравните грижи. Търговският център T1 в Талин постепенно е намалил зависимостта си от традиционната търговия на дрено, като е въвел площи за отдих, спорт, красота, благосъстояние и работа в офис.

В Литва вниманието е съсредоточено основно към модернизацията и целенасоченото препозициониране. Търговският център MADA във Вилнюс преминава през голямо преустройство, за да създаде лайфстайл дестинация, ориентирана към общността, а Europa Shopping Centre увеличава предлаганите обекти, свързани със здравето, благосъстоянието, спорта и развлеченията.

Остаряващите търговски центрове в Словакия реагират на силно конкурентния пазар чрез преустройство и по-широко предлагане на обекти, вариращи от храни и напитки до здравни грижи, благосъстояние, развлечения и търговия на дребно, водена от удобството. Vivo! Bratislava се препозиционира към ежедневните нужди и търговията на дребно, съсредоточена върху стойността, включително с концепция за дуален супермаркет (при която в един търговски център има два големи супермаркета с различно позициониране – бел. ред.).

Полша предлага някои от най-ясните примери на по-обхватна трансформация, тъй като пазарът става все по-наситен. Подбрани по-стари активи се превръщат в ритейл паркове, проекти със смесено предназначение, офиси или жилища. Бивши търговски площи като Pasaż Tesco в Гдиня и Malta в Познан се преустройват за жилищни нужди, а други търговски центрове се превръщат в по-гъвкавите формати на ритейл парковете.

В Латвия планираното преустройство на MOLS в Рига ще създаде дестинация със смесено предназначение, комбинираща търговски площи, места за хранене, здравни грижи, хотелски услуги, съвместна работа, спорт, благосъстояние, свободно време и събития около обществен площад с площ от близо 8650 кв. м. Проектът трябва да промени търговския център в предградията на латвийската столица в по-широка градска дестинация.

Румъния прибягва до същата широка гама от подходи – от целенасочено преустройство до значително обновяване. Agora Mall в Арад беше цялостно модернизиран и препозициониран около търговията на дребно, храните, развлеченията и услугите след период на много ниска заетост.

Ритейл парковете следват малко по-различен път. Те са по-млади от затворените търговски центрове и продължават да се възползват от силното търсене на наемателите на много пазари в Централна и Източна Европа. Поради това собствениците са съсредоточени върху ESG модернизиране, предоставявне на услуги, търговия, водена от удобството, и подобрения в преживяванията на потребителите вместо върху мащабно препозициониране.

Форматът е особено популярен в по-малки и средни градове, където удобството, достъпността и ефективните оперативни разходи са от значение. Някои по-стари проекти с хипермаркети като водещи наематели в Полша и Чехия се превръщат в модерни търговски паркове, които предлагат алтернатива на пълното преустройство.

Очертаващият се цикъл при търговските площи не е съсредоточен толкова върху добавянето на нови площи, колкото върху приспособяването на съществуващите към променящите се нужди на потребителите и наемателите. В ЦИЕ упешните търговски дестинации все повече комбинират пазаруването с храни, услуги, сободно време, благосъстояние, развлечения и обществени функции.

Изчерпан ли е моделът на традиционния мол и какво е бъдещето на ритейл парковете - това е една от темите във фокуса на строителния форум Construction of Tomorrow, организиран от Investor.bg и Imoti.net на 30 септември в Интер Експо Център в София. Пълната програма може да разгледате на сайта на събитието, където може да се регистрирате за присъствие.