FT: Много от фондовете за имоти в ЦИЕ вече са закъснели

Толкова много капитали са били насочени в региона, че доходността в големите градове вече е почти еднаква с тази в Западна Европа

12:34 | 08.10.07 г.

Препоръчан материал от партньор на investor.bg

FT: Много от фондовете за имоти в ЦИЕ вече са закъснели

Мениджърите на нова вълна публични инвестиционни фондове за имоти обичат да обясняват на инвеститорите колко обещаващи са икономическият растеж и развитието на пазарите, пише Financial Times (FT). Въпреки това прилагането на тяхната стратегия, което е един от най-важните показатели за тяхното представяне, не винаги е толкова впечатляващо.

Тази тенденция е най-изразена на пазара на имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), където някои фондове се оказаха по-бързи от други в намирането на подходящи инвестиционни възможности.

Толкова много капитали бяха вложени в региона през последните две години, че доходността в столиците в Централна Европа е само малко по-висока от тази в Западна Европа. Доходността в Източна Европа също се е понижила и вече се приближава до нивата в останалата част на Европа.

Доходността при висококачествените офис сгради в Западна Европа се е понижила от 6,25% до 5%, докато тази в Будапеща е намаляла от 8 до 5,25%, коментира Алистър Хюс, изпълнителен директор на консултантската компания Jones Lang LaSalle (JLL) за Европа.

По мнението на Гай Баркър, директор на инвестиционната компания Palmer Capital Partners, повечето от фондовете, създадени през последните 18 месеца, са „прекалено закъснели“ за да уловят тренда на унифициране на доходността в различните части на континента.

До края на периода, който бе нужен на някои фондове да инвестират целия си капитал, те бяха „изпуснали влака“, смята Баркър. В много случаи натискът върху тях е довел до такива инвестиции, които не е сигурно дали ще оправдаят очакванията на акционерите.

В същото време разходите за финансирането в региона са се увеличили. В резултат на това в момента немските фондове от отворен тип и традиционните инвестиционни фондове от Централна Европа са най-активните купувачи на имоти.

Гарет Джоунс, мениджър Капиталови пазари в региона в JLL, обяснява тази тенденция с факта, че увеличените разходи за финансиране са принудили спекулативните инвеститори и тези, които разчитат в голяма степен на ливъридж, да напуснат пазара.

„Докато преди 12 до 18 месеца за всяка сделка имаше 12 дори 20 кандидат-купувачи, то сега техният брой е между четири и осем.“

Разграничението между висококачествени и обикновени имоти, което досега беше почти незначително, отново се увеличи до почти 200 базисни пункта с понижаването на цената на второстепенните имоти, коментира Джоунс.

Според него някои конкретни пазари все още имат потенциал да предложат ръст на доходността от отдаване под наем. Това са например Варшава и някои части от Прага и Будапеща. Въпреки това на повечето пазари доходността се е понижила.

„Продължаваме да вярваме в пазара за най-горния клас имоти, тъй като, както в останалата част на Европа, в момента има търсене на по-високо качество“, казва Джоунс.

В същото време за инвеститори с висок обем заемен капитал пазарът няма да е толкова благоприятен, добавя той.

С други думи вълната от капитал, насочена към тези пазари, сведе броя на качествените имоти на пазара до минимум, коментира изданието.

„Проблемът в Източна Европа е, че има много малко продукт в сравнение с обема на капиталите, предназначени за инвестиции“, смята Баркър.

Според FT пример за фонд, който е бил затруднен да инвестира капитала си толкова бързо колкото би искал, е European Convergence Property. През 2006 г. фондът съобщи, че изостава с месеци от инвестиционната си програма, а в началото на август тази година обяви планове за продажба на голяма част от активите си.

От своя страна, Equest Balkan Properties, който бе създаден през 2005 г., пренасочи фокуса си от инвестиции в готови имоти към развитие на нови обекти, успоредно с понижението на доходността, която е била средно около 10 на сто в момента на създаването му. Според Майк Фостър, анализатор от KBC Peel Hunt, мениджмънтът на фонда е постъпил по единствения правилен начин като е оптимизирал портфолиото. Групата Engel East пък е обявила, че няма да изплаща дивидент за първата половина на годината.

Обикновените инвестиционни фондове най-вероятно ще бъдат изместени от компании, които развиват портфолио от обекти, пише изданието.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.