Очакват натиск върху цените на индустриалните площи в бъдеще

Търсенето на модерни индустриални площи остава високо и продължава да превишава свободната наличност, сочи анализ на консултантската компания MBL.

В резултат строителството за собствени нужди, което е основната част от сегмента на индустриалните площи в България, продължава да е предпочитана алтернатива за много компании. Делът на спекулативни площи обаче се очаква постепенно да нарасне, след като има проекти, които вече се изграждат или са в напреднала фаза на планиране в София, Варна и Пловдив.

Цената на земята с отреждане за индустриални и производствени цели варира значително и достигна неустойчиви нива в някои локации.

Според MBL цената на земята с отреждане за индустриални и производствени цели в дългосрочен план ще е подложена на натиск от увеличаващото се предлагане, намаляване нивото на привлечения капитал и слабо развитата инфраструктура.

Очакваното увеличение на предлагането е следствие на промените в устройствените планове на големите градове. В резултат се появяват нови зони подходящи за индустриално строителство. Също така много спекуланти започват да изкарват урегулираните си имоти на пазара. От друга страна, влошената ситуация на финансовите пазари води до намаляване на кредитирането и преоценка на риска, от което ще намалеят потенциалните инвеститори, желаещи и имащи възможността да развиват проекти в сегмента на бизнес имоти като цяло. Не на последно място слабо развитата инфраструктура в България е допълнителен проблем, който може да окаже влияние върху финансовия резултат на много проекти и реално натиска цените в много райони надолу.

Пазарът е най-развит в София, където площта на нови и реновирани сгради възлиза на над 1 300 000 кв. м към края на първото тримесечие на 2008. Складовите сгради съставляват около 50% от общата площ, следвани от флекс сгради с 30% (сгради, приспособими да изпълняват различни по вид нужди, склад, офис, лаборатория и др., бел.ред.) и производствени с 20%. От общата квадратура около 200 хил. кв. м са площите, които са отдадени или се отдават под наем.

Районът на Летище София остава най-атрактивната локация за изграждане на складове и логично концентрацията на нови площи там е най-висока. Около 45% от модерните индустриални площи в София са разположени до 6,5 км от летището.

Активно строителство се наблюдава и в селата и малките градове около столицата като Мировяне, Кривина, Казичене, Равно поле, Нови Искър и Елин Пелин, както и в старите градски индустриални зони и по протежение на основни транспортни коридори.

Sofia Airport Center е най-големият проект, който се изгражда в момента в София.

Източен индустриален подрайон (според пазарното разделение на MBL), който включва индустриални зони Слатина и Гара Искър, както и сгради в кв. Дружба, Полигона, 7-ми км и района на летището, е най-големият подрайон от гледна точка на модерни индустриални площи с над 380 хил. кв. м (предимно складове).

Пловдив е вторият по големина пазар в България. Новите индустриални зони Марица и Раковски са изцяло формирани от новопостроени сгради, които съставляват около 30% от модерните индустриални площи в Пловдив и региона, които общо са приблизително към 650 хил. кв. м. Строителството също така е интензивно по големите пътни артерии като Карловско шосе и Голямо Конарско шосе.

Проектът на белгийската компания Имо Индъстри Груп за изграждане на индустриален парк северозападно от Пловдив предвижда построяване на 80 хил. кв. м складови и производствени площи по заявка върху парцел от 145 декара земя.

Обемът на нови и реновирани индустриални площи във Варна е около 300 хил. кв. м, които почти изцяло се ползват от собствениците им. Логистичен Парк Варна, който е в процес на изграждане, ще разполага с 80 хил. кв. м за отдаване под наем след завършването си. В региона също така се планира изграждането на модерна индустриална зона на 22 км от Варна в град Белослав.

Основна движеща сила при търсенето продължават да са търговците и дистрибуторите на бързооборотни стоки и строителни материали, както и логистичните оператори. Поради очакваното раздвижване на пазара в близките няколко години, на този етап наемателите не са склонни да сключват дългосрочни договори за наем, очаквайки алтернативите за площи под наем да се увеличат и наемите да спаднат.

В последните няколко години наемното ниво се запази относително стабилно. Предвид ограничената свободна наличност обаче напоследък някои наемодатели започват да искат завишени наеми за второкласни площи. В София нивото е най-високо и варира между 3,5 и 6 евро за кв. м на месец за стандартни складови/производствени площи, следвана от Варна с между 3 и 5 евро и Пловдив 3 и 4,5 евро за кв. м.